物業按揭疑難雜症（缺契樓篇）｜曹德明
更新時間：10:19 2026-06-22 HKT
發佈時間：10:19 2026-06-22 HKT
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繼上篇分享了「高樓齡樓」的按揭難題以及應對方法，今篇轉談另一按揭難題－「缺契樓」，拆解銀行如何審視其按揭申請。
缺契樓是指業主遺失了整份或部分樓契正本，又或是賣方在交易過程中，無法向買方提供完整樓契正本的物業。事實上，樓契是極為重要的資產證明，一旦遺失或損毀，將嚴重影響物業的估值。這類物業在買賣過程中會面臨以下兩大風險。
1.隱藏債務風險
樓契可能並非單純遺失，而是被前業主私下抵押給其他財務公司。倘若買家在未知情況下購入，或可能面臨原業主的債務糾紛。
2.按揭拒批風險
缺契樓因業權瑕疵問題，銀行為了減低風險，對其按揭申請會較為保守，批出的按揭條款都會較差。如遺失了整份樓契，更大機會直接拒批其按揭申請，買家在絕大多數情況下都需要 Full Pay買入，而當日後轉售時，樓價亦會大打折扣。
銀主盤亦有機會出現缺契問題
市場上不時都會有銀主盤放售或拍賣。有人或會誤以為由銀行或財務公司收回變賣的物業，樓契就一定齊全。事實上，銀行收樓時，原業主可能已經離港、失蹤或不合作，導致銀行無法拿回在業主手上的樓契正本，因此銀主盤當中亦有機會是缺契樓。
由於拍賣方不保證銀主盤的樓契齊全，一旦樓契不完整，有機會導致銀行拒批按揭。買家在競投前，必須有隨時要以Full Pay買入的心理準備，建議買家在看中心儀銀主盤時，應先向大型及專業的地產代理尋求協助，以全面了解單位是否有缺契、釘契或涉及業權轇轕等問題。
缺契樓風險較高，申請按揭亦十分困難，如非專業投資者或有充足財力就盡量避免購入此類物業。入市前，建議先諮詢律師意見，了解相關風險，以免得不償失。
曹德明
經絡按揭轉介首席副總裁
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