物业按揭疑难杂症（缺契楼篇）｜曹德明
更新时间：10:19 2026-06-22 HKT
发布时间：10:19 2026-06-22 HKT
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继上篇分享了「高楼龄楼」的按揭难题以及应对方法，今篇转谈另一按揭难题－「缺契楼」，拆解银行如何审视其按揭申请。
缺契楼是指业主遗失了整份或部分楼契正本，又或是卖方在交易过程中，无法向买方提供完整楼契正本的物业。事实上，楼契是极为重要的资产证明，一旦遗失或损毁，将严重影响物业的估值。这类物业在买卖过程中会面临以下两大风险。
1.隐藏债务风险
楼契可能并非单纯遗失，而是被前业主私下抵押给其他财务公司。倘若买家在未知情况下购入，或可能面临原业主的债务纠纷。
2.按揭拒批风险
缺契楼因业权瑕疵问题，银行为了减低风险，对其按揭申请会较为保守，批出的按揭条款都会较差。如遗失了整份楼契，更大机会直接拒批其按揭申请，买家在绝大多数情况下都需要 Full Pay买入，而当日后转售时，楼价亦会大打折扣。
银主盘亦有机会出现缺契问题
市场上不时都会有银主盘放售或拍卖。有人或会误以为由银行或财务公司收回变卖的物业，楼契就一定齐全。事实上，银行收楼时，原业主可能已经离港、失踪或不合作，导致银行无法拿回在业主手上的楼契正本，因此银主盘当中亦有机会是缺契楼。
由于拍卖方不保证银主盘的楼契齐全，一旦楼契不完整，有机会导致银行拒批按揭。买家在竞投前，必须有随时要以Full Pay买入的心理准备，建议买家在看中心仪银主盘时，应先向大型及专业的地产代理寻求协助，以全面了解单位是否有缺契、钉契或涉及业权𫐖轕等问题。
缺契楼风险较高，申请按揭亦十分困难，如非专业投资者或有充足财力就尽量避免购入此类物业。入市前，建议先咨询律师意见，了解相关风险，以免得不偿失。
曹德明
经络按揭转介首席副总裁
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