買樓自住無蝕底每三年轉按賺回贈逾10萬元落袋李聲揚：按揭是一門薄利多銷生意

更新時間：06:00 2025-07-06 HKT
發佈時間：06:00 2025-07-06 HKT

筆者不經不覺供樓12年，無穿無爛。自住單位樓價近乎跌回2013年買入時，但中間省回了12年租金，肯定沒有蝕底（當然認為將金錢全數買美股回報更高，則作別論）。

上星期本欄提過，計投資回報要計及租金（和股息）。在筆者自住樓的情況，除了省回租金外，還要計及按揭回贈。未買過樓的讀者可能不熟悉，但簡單來說，只要將按揭由A銀行轉到B銀行，B銀行往往回提供回贈，例如是按揭額的1%，利誘客戶。不過一般來說，每間銀行都有「罰息期」，你總不能今天在A銀行做按揭，下個月轉去另一間。一般來說，「罰息期」是兩三年，若在「罰息期」前轉按，銀行就會罰息，客戶得不償失。但在「罰息期」過後，則是海濶天空。筆者的情況，早年往往是三年轉按一次，回贈有1-2%，即使筆者物業只值三四百萬，加起來也有過十萬港元落袋，並非細數。

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跟隨大勢銀行不看好看淡

不過近幾年有段日子，香港銀行大削回贈，背後原因自然是商業決定。不少人就認為，是銀行「看淡後市」。有些甚至陰謀論地認為，銀行有內幕消息，知道樓市即將爆煲云云。筆者認為，其實銀行也只是跟隨大勢。事實上銀行並不需要「看好」或「看淡」樓價。

好了，近期樓價仍在低位，但銀行已經開始提高按揭回贈。大型銀行的回贈額，仍較早年為低，大約只有0.4-0.5%，中小型銀行要搶客，較為進取，會去到0.6-0.8%。但近期有小銀行已經提供1%的按揭回贈，門檻也只是300萬或500萬以上，絕對不苛刻。

本文不打算鼓勵人買樓。肯定的是，未買樓的，不可能也不應該貪幾萬的回贈而上車（但其實也頗吸引）。但對於反正已經「洗濕個頭」的，做轉按有一定吸引力。

搞笑的是，筆者想問一下，那些之前認為銀行減回贈是有內幕，看淡後市的，不知現在又怎樣想。現在銀行提高回贈，應該就是很看好後市啦？不過你永遠不能說服陰謀論的人，他們會認為是銀行想引人落火坑，十分搞笑（所以銀行不惜自己「攬炒」）。

有趣的是，不少人不明白為何銀行要提供回贈。他們指銀行之前付定期息已4厘，但供樓利息低得多，銀行還要做回贈，是做蝕本生意云云，說不能理解。

資金成本不止定存利息

好奇是好事，但銀行當然不會做蝕本生意。首先，銀行的資金成本，並非只是定期存款。銀行資金，還會來自同業拆借，還有最重要的——一大堆低息的活期存款。所以銀行實際的資金成本，不是定期利息。另外，銀行生意當然看整局，一兩年可能真的是定期息比按揭利率更高，但銀行可能蝕頭賺尾。

而最重要的是：按揭是一門薄利多銷的生意。

銀行在按揭上的「食水」，的確不深。按揭利率近乎是所有貸款中最低，低過私人貸款、股票融資，也遠低於信用卡。為甚麼？因為兩點。首先，壞帳率低。第二，金額大。

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負資產增按揭壞帳率仍低

和很多人想像不同，即使樓價大跌，負資產個案不少，但銀行按揭的壞帳率還是極低。即使斷供，銀行收回你的物業，拍賣後可以收回不少款項，銀行要損手的例子，相當罕見（商舖則是另一回事，不要混為一談）。事實上，匯豐（005），中銀（2388）和恒生（011）的股價，早前都創了一年新高。甚麼壞帳拖死銀行？但留意，私人貸款和信用卡，均是無抵押，若閣下走數，銀行損失甚大，所以息口一定要高。

第二點，是金額。一單按揭，至少都兩三百萬，上千萬亦不罕見。而且按揭一早做廿年三十年。但閣下做私人貸款，可能只有高薪一族，才可以借到兩三百萬，而且只能借三四年頂盡。信用卡更不用講，很少人有能力在同一間銀行借過百萬卡數，而且大多數人都是月月清，不會讓銀行賺到多少利潤。

明白整個機制，就知道按揭對銀行來說看似無肉食，但金額卻大，年期也長，壞帳也低，正是薄利多銷。

Patreon作者李聲揚

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