高盛看好本港樓價再升3年受惠政府搶人才及經濟改善更多人或「轉租為買」

更新時間：11:33 2026-02-23 HKT
發佈時間：11:33 2026-02-23 HKT

再有大行看好本港樓市，高盛料2026年至2028年住宅樓價年複合增長（CAGR）約7%，其中2026年本港樓價升幅預測更由原先的5%大幅調高至12%，當中利好因素包括政府更積極「搶人才」，帶動人口流入及置業需求；本港宏觀經濟環境改善，有利未來住戶收入增長；以及聯儲局開始減息下，物業市場「供平過租」，為樓市帶來支持。該行又指，在一眾地產股中，首選恒地（012）、信置（083）及新地（016）。

勞動人口外流趨勢已逆轉

高盛指出，香港勞動人口於疫情期間出現外流，但相關趨勢自2023年起開始逆轉，2024年住戶按年增長2.3%，料受惠於政府積極推出一系列簽證及移民政策，包括重啟新資本投資者入境計劃，要求申請人投資約3,000萬元，當中最多1,500萬元可投向地產。

《財政預算案》或更多正面着墨

同時，高盛將2026年香港實質GDP增長預測由2.4%上調至2.6%，預期在樓市企穩及股市反彈下，有利於未來住戶收入增長。該行亦預期，即將公布的《財政預算案》，在樓市政策方面或有更多正面着墨。

物業市場重回「供平過租」

此外，受惠於聯儲局開始減息，加上本地住宅租金自2023年起累升約20%，物業市場重回「供平過租」，或令更多人「轉租為買」，而從近月成交量回升可見，早前持觀望態度的準買家已開始重返市場。

寫字樓方面，受惠於資本市場活躍，高盛預期核心中環區寫字樓租金升3%，其他地區則大致持平；至於零售市場前景則較審慎，該行預計租金溫和增長2%，因來自港人外遊及網購的競爭持續。

看好發展商股多於收租股

另一方面，高盛指本地地產股估值框架正在重塑，投資者將更願意給予估值，主因行業周期已開始轉正，地價亦已大幅回落約50%至70%，令新項目的盈利能力改善。盡管過去一年股價表現強勁，但整體估值仍未完全回復至疫情前水平，且遠遠落後於日本、新加坡及澳洲等其他亞洲市場，隨着地產股ROE逐步改善，預期估值將獲進一步重評。

本地地產股之中，該行看好發展商股多於收租股，將恒地及信置評級上調至「買入」，目標價分別大升102%至39元，以及大升95%至14.6元，主因兩企對香港樓市周期敏感度較高；同時重申新地「買入」評級，目標價上調66%至159元。該行指出，上述3家公司截至去年底合共持有接近7,000伙未售庫存單位，約佔全市場約19,000伙存量的36%。

恒地有望釋放農地價值

高盛提到，隨着政府加快北部都會區規劃及發展，恒地有望進一步釋放其農地價值。該股現時持有4,200萬平方呎農地，但帳面估值僅95億元，折合每平方呎樓面227元，遠低於近年相關地區收地及補地價個案每平方呎1,100至1,300元水平。雖然恒地存在減派息風險，但市場已在一定程度上反映；同時在在強勁豪宅需求帶動下，2025財年物業銷售按年增長約50%至170億元超出預期，有助彌補部分現金流缺口。