高盛看好本港楼价再升3年受惠政府抢人才及经济改善更多人或「转租为买」

更新时间：11:33 2026-02-23 HKT
发布时间：11:33 2026-02-23 HKT

再有大行看好本港楼市，高盛料2026年至2028年住宅楼价年复合增长（CAGR）约7%，其中2026年本港楼价升幅预测更由原先的5%大幅调高至12%，当中利好因素包括政府更积极「抢人才」，带动人口流入及置业需求；本港宏观经济环境改善，有利未来住户收入增长；以及联储局开始减息下，物业市场「供平过租」，为楼市带来支持。该行又指，在一众地产股中，首选恒地（012）、信置（083）及新地（016）。

劳动人口外流趋势已逆转

高盛指出，香港劳动人口于疫情期间出现外流，但相关趋势自2023年起开始逆转，2024年住户按年增长2.3%，料受惠于政府积极推出一系列签证及移民政策，包括重启新资本投资者入境计划，要求申请人投资约3,000万元，当中最多1,500万元可投向地产。

《财政预算案》或更多正面着墨

同时，高盛将2026年香港实质GDP增长预测由2.4%上调至2.6%，预期在楼市企稳及股市反弹下，有利于未来住户收入增长。该行亦预期，即将公布的《财政预算案》，在楼市政策方面或有更多正面着墨。

物业市场重回「供平过租」

此外，受惠于联储局开始减息，加上本地住宅租金自2023年起累升约20%，物业市场重回「供平过租」，或令更多人「转租为买」，而从近月成交量回升可见，早前持观望态度的准买家已开始重返市场。

写字楼方面，受惠于资本市场活跃，高盛预期核心中环区写字楼租金升3%，其他地区则大致持平；至于零售市场前景则较审慎，该行预计租金温和增长2%，因来自港人外游及网购的竞争持续。

看好发展商股多于收租股

另一方面，高盛指本地地产股估值框架正在重塑，投资者将更愿意给予估值，主因行业周期已开始转正，地价亦已大幅回落约50%至70%，令新项目的盈利能力改善。尽管过去一年股价表现强劲，但整体估值仍未完全回复至疫情前水平，且远远落后于日本、新加坡及澳洲等其他亚洲市场，随着地产股ROE逐步改善，预期估值将获进一步重评。

本地地产股之中，该行看好发展商股多于收租股，将恒地及信置评级上调至「买入」，目标价分别大升102%至39元，以及大升95%至14.6元，主因两企对香港楼市周期敏感度较高；同时重申新地「买入」评级，目标价上调66%至159元。该行指出，上述3家公司截至去年底合共持有接近7,000伙未售库存单位，约占全市场约19,000伙存量的36%。

恒地有望释放农地价值

高盛提到，随着政府加快北部都会区规划及发展，恒地有望进一步释放其农地价值。该股现时持有4,200万平方呎农地，但帐面估值仅95亿元，折合每平方呎楼面227元，远低于近年相关地区收地及补地价个案每平方呎1,100至1,300元水平。虽然恒地存在减派息风险，但市场已在一定程度上反映；同时在在强劲豪宅需求带动下，2025财年物业销售按年增长约50%至170亿元超出预期，有助弥补部分现金流缺口。