樓聲隨筆/樓聲物語——元朗細細地皮大大啟示
張日強
2021-08-13 04:18 HKT
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疫情緩和有助市場氣氛好轉，除了新盤及二手市場表現活躍外，就連地皮的競投氣氛顯著造好。月前上水及粉嶺地皮標價均創出新高，推動地價級級升溫，今日截標的元朗低密度住宅地皮亦受市場發展商關注，由於地皮規模較細，加上有不少發展限制，而且附近較少可作比較的同類型樓盤，故相信最終標價不會被搶高，發展商出價亦相對審慎，預期中標價將可反映該類低密度地皮的價值，細細地皮將有一定的指標作用。
「今日截標的地皮位於東頭工業區北面，本身基建配套一般，與港鐵站有一段距離，加上地皮屬低密度發展項目，地皮可建總樓面約7.8萬呎，而且發展規模具有一定的限制，包括物業高度限制不多於9.9米，層數不多於三層，只可作低密度發展，提供約112伙，同時地皮呈『P』字形，在剪裁上較為困難，雖然地皮有多項不利因素，惟市場嚴重缺地，以及地皮涉及銀碼約4億至5億多元，一般中小型發展商都可負擔，甚至有大型財團亦會出價競投力搶地皮，不過按理應不會超過每呎樓面地價7000元，始終上水及粉嶺較今次的地皮優勝。」一間中型地產商高層指，附近較少可作參考的同類型物業，加上地皮明顯有較多的規限，故地價亦會相對反映。不過，地皮的不規則大細，以橫向及流線發展三層高物業亦是一項挑戰，該公司會入標競投。
事實上，附近同類型項目的現樓價約每呎1.4萬至1.5萬，部份正在推售的現樓盤更提供長成交期等都未能沽出，顯示同類樓盤出現滯銷的實況，預期發展商出價審慎，地價難以搶高。
張日強
「今日截標的地皮位於東頭工業區北面，本身基建配套一般，與港鐵站有一段距離，加上地皮屬低密度發展項目，地皮可建總樓面約7.8萬呎，而且發展規模具有一定的限制，包括物業高度限制不多於9.9米，層數不多於三層，只可作低密度發展，提供約112伙，同時地皮呈『P』字形，在剪裁上較為困難，雖然地皮有多項不利因素，惟市場嚴重缺地，以及地皮涉及銀碼約4億至5億多元，一般中小型發展商都可負擔，甚至有大型財團亦會出價競投力搶地皮，不過按理應不會超過每呎樓面地價7000元，始終上水及粉嶺較今次的地皮優勝。」一間中型地產商高層指，附近較少可作參考的同類型物業，加上地皮明顯有較多的規限，故地價亦會相對反映。不過，地皮的不規則大細，以橫向及流線發展三層高物業亦是一項挑戰，該公司會入標競投。
事實上，附近同類型項目的現樓價約每呎1.4萬至1.5萬，部份正在推售的現樓盤更提供長成交期等都未能沽出，顯示同類樓盤出現滯銷的實況，預期發展商出價審慎，地價難以搶高。
張日強
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