審計報告｜物監局牌照管理監管機制存多項漏洞 續牌個案最長延誤達325個工作天
發佈時間：14:39 2026-04-29 HKT
審計署發表最新一份審計報告，對物業管理業監管局的運作進行全面審查。牌照管理方面，審計署發現物監局的監管機制存在多項漏洞。根據法例，物管公司及個人須在指明期限內申請續牌，但審計數據顯示，在2020年至2025年間，有44%的物管公司（6至9個月內）及34%的物管人（3至6個月內）未能在法定時限內提出續期申請。
無跟進遲續牌物管公司
報告指出，根據《物業管理服務條例》，若持牌物管公司未能在指明期間申請續牌，物監局必須書面通知相關業主的組織。但在審計署審查的個案顯示，物監局完全沒有發出相關通知，有違法例規定。物監局辯稱是為了避免引起公眾憂慮，但審計署指其內部指引並未訂明可豁免通知的情況。此外，在處理申請資料缺失時，物監局平均需時46個工作天進行跟進，最長一宗個案延誤竟達325個工作天。針對《維護國家安全法》的落實，物監局直到2025年10月仍表示在牌照條件中加入國安條款的安排「仍在審議中」。
合規監察方面，物監局的表現同樣欠佳。審計署發現，截至2025年4月，在815間持牌物管公司中，有154間（19%）從未接受過合規巡查。局方聲稱部分公司符合豁免準則，但指引中並無明確訂明相關準則，亦無記錄豁免理據。
5新物管公司未領牌照 接查詢始調查
此外，物監局在偵測無牌物管活動上存在困難。由於物監局與民政事務總署的數據庫（大廈管理資訊系統）未能有效配對，雙方對大廈物管公司的記錄名稱不一，比例高達五成。審計署更發現有5間新物管公司未領牌照，但物監局直到審計署查詢後才展開調查。
財務管理範疇，報告揭露物監局在執行兩輪「物管支援計劃」後，截至2024年7月仍保有1.233億元的撥款結餘。但在計劃結束後的兩年間，民政總署與物監局並未探討退款安排，直到2025年5月審計署提出查詢後，物監局才於同年6月退還款項。
成員利益申報程序極鬆散 平均延遲27天
內部管治方面，物監局成員的利益申報程序極為鬆散。在2022至2025年度任期內，近八成（14名）獲委任成員曾延遲提交利害關係申報，平均延遲27天，最長達111天。此外，在價值10萬元或以上的採購個案中，有超過一半未按規定在合約中加入維護國家安全的特定條款。
物監局處理公眾投訴的效率亦遭質疑。報告顯示，在已完成處理的2,206宗投訴中，有11%處理時間超過半年，最長一宗需時約2.4年。對於正在處理中的個案，有半數已收悉超過半年，最長的一宗甚至已拖延3.8年。審計署亦發現，物監局在周年報告中匯報的投訴數字缺乏分項定義，難以反映真實的公眾投訴情況。
建議加強牌照續期監控 優化巡查機制
審計署建議，當局應加強牌照續期監控，確保嚴格遵從法定通知要求，並訂明跟進缺失資料的時限，以及優化巡查機制，確保合規巡查涵蓋所有物管公司，並與民政總署建立數據配對機制以打擊無牌活動。
記者：曾偉龍
