审计报告｜物监局牌照管理监管机制存多项漏洞 续牌个案最长延误达325个工作天
发布时间：14:39 2026-04-29 HKT
审计署发表最新一份审计报告，对物业管理业监管局的运作进行全面审查。牌照管理方面，审计署发现物监局的监管机制存在多项漏洞。根据法例，物管公司及个人须在指明期限内申请续牌，但审计数据显示，在2020年至2025年间，有44%的物管公司（6至9个月内）及34%的物管人（3至6个月内）未能在法定时限内提出续期申请。
无跟进迟续牌物管公司
报告指出，根据《物业管理服务条例》，若持牌物管公司未能在指明期间申请续牌，物监局必须书面通知相关业主的组织。但在审计署审查的个案显示，物监局完全没有发出相关通知，有违法例规定。物监局辩称是为了避免引起公众忧虑，但审计署指其内部指引并未订明可豁免通知的情况。此外，在处理申请资料缺失时，物监局平均需时46个工作天进行跟进，最长一宗个案延误竟达325个工作天。针对《维护国家安全法》的落实，物监局直到2025年10月仍表示在牌照条件中加入国安条款的安排「仍在审议中」。
合规监察方面，物监局的表现同样欠佳。审计署发现，截至2025年4月，在815间持牌物管公司中，有154间（19%）从未接受过合规巡查。局方声称部分公司符合豁免准则，但指引中并无明确订明相关准则，亦无记录豁免理据。
5新物管公司未领牌照 接查询始调查
此外，物监局在侦测无牌物管活动上存在困难。由于物监局与民政事务总署的数据库（大厦管理资讯系统）未能有效配对，双方对大厦物管公司的记录名称不一，比例高达五成。审计署更发现有5间新物管公司未领牌照，但物监局直到审计署查询后才展开调查。
财务管理范畴，报告揭露物监局在执行两轮「物管支援计划」后，截至2024年7月仍保有1.233亿元的拨款结余。但在计划结束后的两年间，民政总署与物监局并未探讨退款安排，直到2025年5月审计署提出查询后，物监局才于同年6月退还款项。
成员利益申报程序极松散 平均延迟27天
内部管治方面，物监局成员的利益申报程序极为松散。在2022至2025年度任期内，近八成（14名）获委任成员曾延迟提交利害关系申报，平均延迟27天，最长达111天。此外，在价值10万元或以上的采购个案中，有超过一半未按规定在合约中加入维护国家安全的特定条款。
物监局处理公众投诉的效率亦遭质疑。报告显示，在已完成处理的2,206宗投诉中，有11%处理时间超过半年，最长一宗需时约2.4年。对于正在处理中的个案，有半数已收悉超过半年，最长的一宗甚至已拖延3.8年。审计署亦发现，物监局在周年报告中汇报的投诉数字缺乏分项定义，难以反映真实的公众投诉情况。
建议加强牌照续期监控 优化巡查机制
审计署建议，当局应加强牌照续期监控，确保严格遵从法定通知要求，并订明跟进缺失资料的时限，以及优化巡查机制，确保合规巡查涵盖所有物管公司，并与民政总署建立数据配对机制以打击无牌活动。
记者：曾伟龙
