租客遇水浸擬向業主索償 隨時遭反告處理不當？律師教釐清責任 4大建議防爭拗
發佈時間：06:00 2025-09-26 HKT
超強颱風樺加沙襲港，破壞力驚人，烈風及暴雨肆虐令多區嚴重受損，更令不少住宅出現水浸。有苦主在社交平台上表示，他租住的單位遭受嚴重水浸，不但露台物品被浸，單位內亦不停滲水，希望業主可全權負責水浸造成的損失。有執業律師接受《星島頭條》訪問時表示，業主通常負責基本設備及結構事宜，使用問題則是由使用者（即租客）負責，若需要釐清雙方責任，首先應明確水浸成因，建議雙方共同委託公證行處理。
稱屋內滲水令不少物件被浸
根據該苦主在Threads上發佈的影片顯示，他租住的單位設有露台，並出現嚴重水浸，水位可達腳踝。帖文中又指出，他在颱風到來的前一日已盡量將露台的物件轉移至屋內，但當颶風及暴雨來臨時，屋內也不斷滲水，令不少物件被浸，明言「好慘！未停過不斷吸水扭毛巾！」對於租樓水浸的慘劇，他不知應如何處理，希望與業主釐清責任，更詢問「屋企滲水可唔可以入業主數呢？」因此在網絡上求助。
網民：業主或反告使用不當
該帖文一出引起熱議，有網民認為，即使苦主聲稱已收拾物品入室內，從影片可見，露台外仍有大量物品，有可能是雜物太多導致露台去水不順。至於滲水責任能否要求業主承擔，有網民則認為，擺在室外的物品業主無責任賠償，更指業主可反告苦主使用不當導致露台水浸，「業主可以稱在出租之前露台去水良好，是你的雜物導致水浸。」
另有網民提醒，若露台屬於僭建，苦主能找到結構工程師出具證明，表示單位的水浸與僭建有關，才有機會要求業主承擔責任，更建議他應使用家居保險，看看能否賠償損失。記者嘗試與苦主取得聯絡，惟截稿前仍未獲回應。
一般業主負責結構性維修
香港執業律師、香港調解仲裁中心主席蘇文傑則強調，大多數租約都明確規定業主負責結構性維修，包括外牆或露台防水層等問題；而租客則負責日常維修，特別是若因頭髮或雜物阻塞排水口導致水浸，通常由租客承擔責任。不過，若合同未明確規定，則需找專家分析水浸成因是結構性問題還是使用不當引起。
水浸可能因不可抗力造成
他又補充，法律上有「共同疏忽責任」概念，若雙方都有過失，例如業主防水層維護不當，同時租客雜物過多加劇水浸，損失可能按過失比例分擔。他亦提醒，由於民事申索的關鍵是證明對方疏忽，但若水浸純粹因極端天氣等不可抗力造成，而非任何一方疏忽所致，追討可能不會成功。
對於利用僭建為由控告業主的情況，蘇文傑則表示，僭建物若導致結構安全或滲水問題，責任歸於僭建者。若僭建物在出租前已存在，業主應負責；若是租期內租客自行僭建，則租客須承擔責任。
律師提供四大解決建議
對於糾紛解決方案，蘇文傑提供四大建議：首先，及時收集證據，包括拍攝水浸現場、記錄損壞物品，並保存所有維修報價單據。其次，確認是否有相關保險保障，如家居保險等，並在規定時間內通知保險公司。第三，若需要釐清水浸原因，雙方可共同委任獨立工程師或公證行進行評估。最後，簽訂租約時應明確列明各種情況下的責任歸屬，定期檢查排水系統和防水層狀況，保持租客與業主間的開放溝通，能有效預防糾紛。
三種不同法律追討途徑
若調解不成功，當事人亦可考慮正式法律程序。蘇文傑解釋，首先是土地審裁處，專責處理與租約相關的爭議，有權裁決單位是否適合居住，並可根據情況解除租約或要求賠償。其次，若純粹涉及金錢追討，小額錢債審裁處可處理7.5萬港元以下的索償案件，程序相對簡化，當事人通常無需聘請律師代表。而對於7.5萬港元以上的金錢追討，則需向區域法院提出訴訟，「區域法院程序較為複雜，法律成本也較高，當事人通常需要法律代表協助。」
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資深驗樓師賴達明（明哥）指出，極端天氣、樓宇老化及大型基建施工影響是近年家居水浸個案急增的主因。若不幸遇上水浸，住戶應冷靜執行以下步驟：
1. 即時切斷電源：首要行動是立即關閉總電掣，避免發生漏電危險。
2. 轉移貴重物品：在安全情況下，盡快將重要或未受損的物件搬離水浸範圍，減少損失。
3. 拍照存證：保留所有損壞物品，並拍攝清晰照片作紀錄，以便日後向保險公司索償時作為佐證。
延伸閱讀：水浸善後檢查要點及結構安全
家居水浸後的檢查工作絕不能馬虎，特別是隱蔽位置。
1. 地板：木地板浸水後極大機會發脹隆起，通常需全部更換。即使是較耐水的地磚，水分滲入磚底後，長遠亦可能導致空鼓或爆裂。
2. 電線喉管：需檢查暗藏於地板下的電線喉管有否因水浸而損壞。
3. 隱蔽位置：必須檢查浴缸底部等容易藏水的隱蔽角落，徹底清理積水。
4. 結構安全：一般淡水對樓宇結構影響較小。但若是颱風引起的海水倒灌，因鹽分具侵蝕性，對結構影響較大，建議尋求專業結構檢查。
