施永青指港樓見底回升步入高漲期 「投資者勿試圖賺盡最後一蚊」料內地去庫存需時
發佈時間：16:49 2026-08-15 HKT
中原集團創辦人施永青出席亞洲投資高峰會時表示，本港住宅樓價經過2021年至2024年調整後，自2025年起已見底回升，目前用家及投資者相繼入市，成交量顯著增加，標誌着港樓已正式由「復甦期」步入「高漲期」。
施永青將樓市周期分為復甦、高漲、危機及蕭條四個階段。他表示，現時香港樓市已有用家及投資者入市，成交增加，部分投資者亦因市場出現獲利個案而重新進場，因此判斷樓市已進入高漲期。
不過，他亦提醒，當樓價升至與用家購買力脫節，市場只剩投資者及炒家入市，便會步入危機期。他提醒投資者不要試圖賺盡升市「最後一蚊」，更稱地產投資是「時機比價位重要」。
供應過剩問題最難處理
另外，施永青表示，香港與內地樓市正處於完全不同的階段。他將樓市問題分為供應過剩、借貸過度及價格過高三類，當中價格過高最容易透過樓價調整解決，供應過剩則最難處理。
他認為，香港住宅市場主要問題是過往樓價偏高，並不存在嚴重過度興建或過度借貸。據其引述的人口統計，香港約六成半業主已供完按揭，只有約三成半仍欠銀行貸款，而住宅空置率亦只有約4%。
他表示，香港住宅樓價經過2021年至2024年的調整後，於2025年開始逐步回升，目前住宅市場已見改善；相對而言，寫字樓及商舖面對的問題較大。
內地樓市消化庫存需時多年
至於內地樓市，施永青認為，主要問題是過度興建，部分地區住宅供應遠超當地家庭數量，相關庫存需要多年時間才能消化。
他指出，若內地能讓樓價較早調整，市場會較快適應；惟部分地方限制一手樓減價，以控制金融風險，反而令調整期延長。他認為，除一線城市外，投資者對內地物業應保持審慎。
對大灣區全面融合有保留
施永青亦談及對粵港澳大灣區發展。他表示，粵港澳大灣區與紐約及東京等灣區最大的分別，在於區內存在不同制度。紐約及東京灣區處於同一政治、經濟及稅務制度之下，往來亦無需過關；粵港澳大灣區則涉及不同制度及出入境安排，單是「一地兩檢」、乘搭高鐵過關及行李檢查，已增加往來所需時間。
他認為，粵港澳大灣區目前仍未能做到完全融合，而全面融合亦未必一定可行。他指出，香港與內地多方面息息相關，但若各方面均簡單融合，香港原有的部分優勢反而可能受到影響，因此對大灣區進一步全面融合有所保留。
