施永青指港楼见底回升步入高涨期 「投资者勿试图赚尽最后一蚊」料内地去库存需时
发布时间：16:49 2026-08-15 HKT
中原集团创办人施永青出席亚洲投资高峰会时表示，本港住宅楼价经过2021年至2024年调整后，自2025年起已见底回升，目前用家及投资者相继入市，成交量显著增加，标志着港楼已正式由「复苏期」步入「高涨期」。
施永青将楼市周期分为复苏、高涨、危机及萧条四个阶段。他表示，现时香港楼市已有用家及投资者入市，成交增加，部分投资者亦因市场出现获利个案而重新进场，因此判断楼市已进入高涨期。
不过，他亦提醒，当楼价升至与用家购买力脱节，市场只剩投资者及炒家入市，便会步入危机期。他提醒投资者不要试图赚尽升市「最后一蚊」，更称地产投资是「时机比价位重要」。
供应过剩问题最难处理
另外，施永青表示，香港与内地楼市正处于完全不同的阶段。他将楼市问题分为供应过剩、借贷过度及价格过高三类，当中价格过高最容易透过楼价调整解决，供应过剩则最难处理。
他认为，香港住宅市场主要问题是过往楼价偏高，并不存在严重过度兴建或过度借贷。据其引述的人口统计，香港约六成半业主已供完按揭，只有约三成半仍欠银行贷款，而住宅空置率亦只有约4%。
他表示，香港住宅楼价经过2021年至2024年的调整后，于2025年开始逐步回升，目前住宅市场已见改善；相对而言，写字楼及商舖面对的问题较大。
内地楼市消化库存需时多年
至于内地楼市，施永青认为，主要问题是过度兴建，部分地区住宅供应远超当地家庭数量，相关库存需要多年时间才能消化。
他指出，若内地能让楼价较早调整，市场会较快适应；惟部分地方限制一手楼减价，以控制金融风险，反而令调整期延长。他认为，除一线城市外，投资者对内地物业应保持审慎。
对大湾区全面融合有保留
施永青亦谈及对粤港澳大湾区发展。他表示，粤港澳大湾区与纽约及东京等湾区最大的分别，在于区内存在不同制度。纽约及东京湾区处于同一政治、经济及税务制度之下，往来亦无需过关；粤港澳大湾区则涉及不同制度及出入境安排，单是「一地两检」、乘搭高铁过关及行李检查，已增加往来所需时间。
他认为，粤港澳大湾区目前仍未能做到完全融合，而全面融合亦未必一定可行。他指出，香港与内地多方面息息相关，但若各方面均简单融合，香港原有的部分优势反而可能受到影响，因此对大湾区进一步全面融合有所保留。
