商廈改裝宿舍屬務實方案推地發展需審慎規劃｜葉文祺

更新時間：11:52 2026-02-10 HKT
發佈時間：11:52 2026-02-10 HKT

去年政府推出「城中學舍計劃」，積極鼓勵市場將商廈改裝為學生宿舍，市場反應熱烈。為進一步擴大宿位供應，發展局於上周宣布，邀請市場就位於啟德、沙田小瀝源及東涌東的三幅商業用地提交意向書，用作興建專上教育學生宿舍。筆者早前與業界人士討論這些地塊的發展潛力，現歸納主要觀點與大家分享。

目前宿位供應嚴重不足

根據政府數據，2023/24學年香港修讀資助及自資專上課程的學生超過22萬人，其中非本地學生逾6萬人；然而，資助大學可提供的宿位僅約37,600個。隨着2026/27學年起非本地生自費就學比例進一步提升至本地學額的50%，宿位缺口將持續擴大，現有供應遠遠無法滿足需求。

有見及此，政府去年推出「城中學舍計劃」，旨在短期內快速增加宿位。核心措施包括擴闊城規制度下「酒店」用途的定義，涵蓋學生宿舍，大部分商業用地上的商廈因而毋須申請改劃，即可改裝為宿舍。此外，學生宿舍被界定為非住宅用途，改裝後業主可保留原有樓面面積。這些政策大幅降低改裝門檻與成本。在當前商業樓面空置率居高不下的情況下，此舉不僅為業主提供出路，更能即時緩解宿位壓力，因此廣受市場歡迎。

直接投地發展回本期長

反觀政府擬推出的三幅商業用地，市場考量則截然不同。粗略估算，三幅土地總樓面面積約81.8萬方呎，假設建築成本每平方呎6,000元（未計地價），總建築成本已接近50億元。政府預計可提供約4,500個宿位，若以市價每月租金6,000元計算，年收入約3.2億元。雖然教育產業是香港未來重點發展方向，但回本期頗長，一般發展商或投資基金未必積極參與。預計只有鄰近院校才有興趣，透過與發展商合作以較低價格競投，從而可能影響政府土地收益。

學生宿舍要真正便利學生上課與學習，位置必須盡量貼近校園本部。觀乎三幅土地位置，沙田小瀝源用地鄰近香港恒生大學及浸會大學石門校園，步行可達，交通便利，相信相關院校最有動力與發展商合作競投。啟德用地附近雖有不同專上院校，但步行距離稍遠，若院校有意參與，另一幅位於常怡道與祥業街交界的商業用地更接近校園，可能會更合適。至於東涌東用地方面，雖然政府在附近第137區預留土地興建專上學院，但規模僅約2.5公頃，與北部都會區「大學城」相比，無論發展規模或位置優勢均顯不足，難以形成明顯協同效應。