商厦改装宿舍属务实方案推地发展需审慎规划｜叶文祺

更新时间：11:52 2026-02-10 HKT
发布时间：11:52 2026-02-10 HKT

去年政府推出「城中学舍计划」，积极鼓励市场将商厦改装为学生宿舍，市场反应热烈。为进一步扩大宿位供应，发展局于上周宣布，邀请市场就位于启德、沙田小沥源及东涌东的三幅商业用地提交意向书，用作兴建专上教育学生宿舍。笔者早前与业界人士讨论这些地块的发展潜力，现归纳主要观点与大家分享。

目前宿位供应严重不足

根据政府数据，2023/24学年香港修读资助及自资专上课程的学生超过22万人，其中非本地学生逾6万人；然而，资助大学可提供的宿位仅约37,600个。随着2026/27学年起非本地生自费就学比例进一步提升至本地学额的50%，宿位缺口将持续扩大，现有供应远远无法满足需求。

有见及此，政府去年推出「城中学舍计划」，旨在短期内快速增加宿位。核心措施包括扩阔城规制度下「酒店」用途的定义，涵盖学生宿舍，大部分商业用地上的商厦因而毋须申请改划，即可改装为宿舍。此外，学生宿舍被界定为非住宅用途，改装后业主可保留原有楼面面积。这些政策大幅降低改装门槛与成本。在当前商业楼面空置率居高不下的情况下，此举不仅为业主提供出路，更能即时缓解宿位压力，因此广受市场欢迎。

直接投地发展回本期长

反观政府拟推出的三幅商业用地，市场考量则截然不同。粗略估算，三幅土地总楼面面积约81.8万方呎，假设建筑成本每平方呎6,000元（未计地价），总建筑成本已接近50亿元。政府预计可提供约4,500个宿位，若以市价每月租金6,000元计算，年收入约3.2亿元。虽然教育产业是香港未来重点发展方向，但回本期颇长，一般发展商或投资基金未必积极参与。预计只有邻近院校才有兴趣，透过与发展商合作以较低价格竞投，从而可能影响政府土地收益。

学生宿舍要真正便利学生上课与学习，位置必须尽量贴近校园本部。观乎三幅土地位置，沙田小沥源用地邻近香港恒生大学及浸会大学石门校园，步行可达，交通便利，相信相关院校最有动力与发展商合作竞投。启德用地附近虽有不同专上院校，但步行距离稍远，若院校有意参与，另一幅位于常怡道与祥业街交界的商业用地更接近校园，可能会更合适。至于东涌东用地方面，虽然政府在附近第137区预留土地兴建专上学院，但规模仅约2.5公顷，与北部都会区「大学城」相比，无论发展规模或位置优势均显不足，难以形成明显协同效应。