工商舖要復常 需減少不理性成交｜蔡志忠
發佈時間：11:58 2026-02-07 HKT
樓市分為住宅及工商舖市場，住宅涉及民生居住問題，主要功能是要幫助市民置業，因此讓市場成交暢順，價格合理就好，樓價最好不要大上大落。然而，工商舖是經濟寒暑表，為了香港整體經濟，工商舖市場就需要回復正常。
3個角度理解甚麼叫正常
我們從三個角度來理解甚麼叫正常：首先是成交量，有穩定的買賣與租務活動，目前市場已不缺乏成交；其次是價格與租金，業主及投資者對未來有相對好的預期，雖然香港寫字樓租金仍低於疫前水平，但已經開始好轉；第三是空置與使用率，如今空置率從歷史高位慢慢回落，市場有實際需求承接，核心區街舖空置率近年略有回落，租金出現輕微按季回升，這個就是回到較健康水平的訊號。
空置高企代表經濟活力不足
在實體經濟與就業方面，寫字樓、商舖、工廈物業都是服務經濟活動的載體，若空置高企就代表經濟活力不足，會削弱稅收、就業及城市氣氛。政府的土地收入與印花稅收入在財政中比例顯著下降，部分原因是為應對寫字樓空置及需求疲弱而暫停商業地拍賣。冰封的商業市場不利於政府推進規劃，例如北部都會區、物流用地等，專業機構就建議政府要重新評估物流需求與供應安排，避免供過於求拖累市場。
倘Hibor回落 有利市場復甦
金融穩定與業主壓力方面，持有工商舖的業主供樓利率較住宅高，利率高企多年令財政壓力大，要解開這個死結，需靠較明顯的減息，特別是Hibor顯著回落，才有利工商舖市場重整與復甦。
商業交易與招標方面，商業地拍賣可由暫停、縮量，逐步回到有選擇性供應，招標出價有競爭但不過熱。私人市場方面，工商舖成交量穩定回升，銀主盤比例下降，業主議價期拉短，都是市場向好的具體表現。
從以上幾個角度看，要讓商業物業市場恢復正常，就要讓過於不理性的成交價減少，過去銀主為了出貨而出貨，逼使商業物業成交價格暴跌，甚至跌至買入價的3至4成，這個非理性現象很快就會結束。今天市場明顯有好轉，呼籲銀行務必借貸予商業物業的買家，接受新經濟與新估值，使空置、租金、成交、自用需求在新平衡點上重新運行，讓經濟慢慢復甦，助中小企業渡過難關。
蔡志忠
亞洲地產創辦人、香港專業地產顧問商會榮譽會長
