工商舖要复常 需减少不理性成交｜蔡志忠
发布时间：11:58 2026-02-07 HKT
楼市分为住宅及工商舖市场，住宅涉及民生居住问题，主要功能是要帮助市民置业，因此让市场成交畅顺，价格合理就好，楼价最好不要大上大落。然而，工商舖是经济寒暑表，为了香港整体经济，工商舖市场就需要回复正常。
3个角度理解甚么叫正常
我们从三个角度来理解甚么叫正常：首先是成交量，有稳定的买卖与租务活动，目前市场已不缺乏成交；其次是价格与租金，业主及投资者对未来有相对好的预期，虽然香港写字楼租金仍低于疫前水平，但已经开始好转；第三是空置与使用率，如今空置率从历史高位慢慢回落，市场有实际需求承接，核心区街舖空置率近年略有回落，租金出现轻微按季回升，这个就是回到较健康水平的讯号。
空置高企代表经济活力不足
在实体经济与就业方面，写字楼、商舖、工厦物业都是服务经济活动的载体，若空置高企就代表经济活力不足，会削弱税收、就业及城市气氛。政府的土地收入与印花税收入在财政中比例显著下降，部分原因是为应对写字楼空置及需求疲弱而暂停商业地拍卖。冰封的商业市场不利于政府推进规划，例如北部都会区、物流用地等，专业机构就建议政府要重新评估物流需求与供应安排，避免供过于求拖累市场。
倘Hibor回落 有利市场复苏
金融稳定与业主压力方面，持有工商舖的业主供楼利率较住宅高，利率高企多年令财政压力大，要解开这个死结，需靠较明显的减息，特别是Hibor显著回落，才有利工商舖市场重整与复苏。
商业交易与招标方面，商业地拍卖可由暂停、缩量，逐步回到有选择性供应，招标出价有竞争但不过热。私人市场方面，工商舖成交量稳定回升，银主盘比例下降，业主议价期拉短，都是市场向好的具体表现。
从以上几个角度看，要让商业物业市场恢复正常，就要让过于不理性的成交价减少，过去银主为了出货而出货，逼使商业物业成交价格暴跌，甚至跌至买入价的3至4成，这个非理性现象很快就会结束。今天市场明显有好转，呼吁银行务必借贷予商业物业的买家，接受新经济与新估值，使空置、租金、成交、自用需求在新平衡点上重新运行，让经济慢慢复苏，助中小企业渡过难关。
蔡志忠
亚洲地产创办人、香港专业地产顾问商会荣誉会长
