施永青睇樓市升85%惹異議 麥萃才料先經歷平穩期 林一鳴憂陷「老人主導」結構
發佈時間：14:44 2025-11-25 HKT
本港樓市近月似有復甦迹象，中原集團主席施永青更撰文指樓市已確認見底回升，預計樓價3年內升穿2021年樓市高位，甚至指今次升浪可持續6年至2031年，屆時樓價指數將較低位上升85%。不過，香港浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才對於上述觀點有所保留，雖然同樣認為樓市見底回升，但認為樓市將會經歷一段平穩期，難以急升85%；此外，著名財經專家、都會大學李兆基商業管理學院助理教授林一鳴更直言，買家置業意欲已跌至歷史新低，認為未來樓市只會呈L型走勢。
施永青：3年內升穿2021年高位
施永青認為，過去3年樓市調整期跌約3成，相對97亞洲金融風暴後，樓價在1997至2003年的6年期間累跌七成，跌幅及維持時間也較短；由於樓價跌得越厲害、反彈勢頭越勁，今次跌得相對溫和，估計反彈也較溫和。
他預期，中原指數3年內最少可升穿2021年歷史高位（191.34點），「這是最起碼的升幅」，若與今年3月低位134.89點相比，累計升幅達42%；實際升幅視乎升浪可維持多久，如持續多3年至2031年，料可升至250點水平，即較低位反彈85%。
他又稱，樓價升幅並非完全來自樓市自身，在評估樓市未來升浪時，自己主要基於貨幣貶值、利率、香港經濟及供應四項因素。首先，由於港元與美元掛鈎，而美元貶值將成為下一階段金融市場主旋律，港元隨之貶值，包括樓宇在內的實體資產價格自然上升。
其次，美國經濟欠佳將令利率長期維持在較低水平，若香港利率同步下降，有助資金重新流入樓市；第三，香港經濟已逐漸適應中美角力的緊張形勢， 「找到了自己的角色，發揮到自己的功能」，市民負擔樓價的能力將會拾級而上，令樓價上升有實質支持。
第四，發展商因之前樓市不景氣，減少了土地方面投資，同時亦減慢了施工速度，令未來樓宇供應嚴重追不上市場需要，屆時不可思議的樓價，也會被供不應求的環境合理化。
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麥萃才：樓市關鍵在於減息力度
對於施永青的言論，香港浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才亦認同樓市已見底回升，而且未來樓價回升至歷史高位機會很大，但對於可達到85%的升幅則有所保留。他解釋指，樓市見底後將會經歷平穩期，然後才會逐步上升。
展望明年樓價走勢，麥萃才認為關鍵變數在於美國減息力度，若如今年般步伐緩慢，將不足以推動樓價大幅上升。
他提到，目前樓市積極信號是發展商已重新啟動建造工程，表明市場信心正在恢復。他又坦言自己沒有水晶球，無法給出精確數字預測，認為未來樓市的具體走向，仍需要持續觀察一段時間。
林一鳴：唯一亮點是租賃市場
不過，著名財經專家、都會大學李兆基商業管理學院助理教授林一鳴並不認同施永青的言論，認為香港樓市只會橫行，不會抽升85%。他表示，香港樓市呈現「老人主導」結構，約70%私樓正由中老年人士持有，購入價遠低於現價且大部分已供完，既不會割價賣樓，也少有意欲追高入市，令樓市流動性明顯下降。
同時，本土買家置業意欲跌至歷史新低，年輕人越來越不想入市，中年人缺乏換樓動力，連投資者也不傾向再買新物業收租；而作為主要購買力的「新香港人」在疫後的買樓意願也降低，估計約50%至60%會租樓，少於10%會置業，其餘多半中港兩地生活，最終亦未必留港及成功續簽。
因此，林一鳴預期香港住宅價格難見大幅上升，但亦不易大幅下調，整體交投維持平穩，全年升3%至5%，總成交量約6萬宗；至於唯一亮點是租賃市場，因新香港人及內地學生的強大需求，故租金有較大上升空間。
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