施永青睇楼市升85%惹异议 麦萃才料先经历平稳期 林一鸣忧陷「老人主导」结构
发布时间：14:44 2025-11-25 HKT
本港楼市近月似有复苏迹象，中原集团主席施永青更撰文指楼市已确认见底回升，预计楼价3年内升穿2021年楼市高位，甚至指今次升浪可持续6年至2031年，届时楼价指数将较低位上升85%。不过，香港浸会大学会计、经济及金融学系副教授麦萃才对于上述观点有所保留，虽然同样认为楼市见底回升，但认为楼市将会经历一段平稳期，难以急升85%；此外，著名财经专家、都会大学李兆基商业管理学院助理教授林一鸣更直言，买家置业意欲已跌至历史新低，认为未来楼市只会呈L型走势。
施永青：3年内升穿2021年高位
施永青认为，过去3年楼市调整期跌约3成，相对97亚洲金融风暴后，楼价在1997至2003年的6年期间累跌七成，跌幅及维持时间也较短；由于楼价跌得越厉害、反弹势头越劲，今次跌得相对温和，估计反弹也较温和。
他预期，中原指数3年内最少可升穿2021年历史高位（191.34点），「这是最起码的升幅」，若与今年3月低位134.89点相比，累计升幅达42%；实际升幅视乎升浪可维持多久，如持续多3年至2031年，料可升至250点水平，即较低位反弹85%。
他又称，楼价升幅并非完全来自楼市自身，在评估楼市未来升浪时，自己主要基于货币贬值、利率、香港经济及供应四项因素。首先，由于港元与美元挂钩，而美元贬值将成为下一阶段金融市场主旋律，港元随之贬值，包括楼宇在内的实体资产价格自然上升。
其次，美国经济欠佳将令利率长期维持在较低水平，若香港利率同步下降，有助资金重新流入楼市；第三，香港经济已逐渐适应中美角力的紧张形势， 「找到了自己的角色，发挥到自己的功能」，市民负担楼价的能力将会拾级而上，令楼价上升有实质支持。
第四，发展商因之前楼市不景气，减少了土地方面投资，同时亦减慢了施工速度，令未来楼宇供应严重追不上市场需要，届时不可思议的楼价，也会被供不应求的环境合理化。
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麦萃才：楼市关键在于减息力度
对于施永青的言论，香港浸会大学会计、经济及金融学系副教授麦萃才亦认同楼市已见底回升，而且未来楼价回升至历史高位机会很大，但对于可达到85%的升幅则有所保留。他解释指，楼市见底后将会经历平稳期，然后才会逐步上升。
展望明年楼价走势，麦萃才认为关键变数在于美国减息力度，若如今年般步伐缓慢，将不足以推动楼价大幅上升。
他提到，目前楼市积极信号是发展商已重新启动建造工程，表明市场信心正在恢复。他又坦言自己没有水晶球，无法给出精确数字预测，认为未来楼市的具体走向，仍需要持续观察一段时间。
林一鸣：唯一亮点是租赁市场
不过，著名财经专家、都会大学李兆基商业管理学院助理教授林一鸣并不认同施永青的言论，认为香港楼市只会横行，不会抽升85%。他表示，香港楼市呈现「老人主导」结构，约70%私楼正由中老年人士持有，购入价远低于现价且大部分已供完，既不会割价卖楼，也少有意欲追高入市，令楼市流动性明显下降。
同时，本土买家置业意欲跌至历史新低，年轻人越来越不想入市，中年人缺乏换楼动力，连投资者也不倾向再买新物业收租；而作为主要购买力的「新香港人」在疫后的买楼意愿也降低，估计约50%至60%会租楼，少于10%会置业，其余多半中港两地生活，最终亦未必留港及成功续签。
因此，林一鸣预期香港住宅价格难见大幅上升，但亦不易大幅下调，整体交投维持平稳，全年升3%至5%，总成交量约6万宗；至于唯一亮点是租赁市场，因新香港人及内地学生的强大需求，故租金有较大上升空间。
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