利率猶如樓市「關鍵東風」 學者稱減息增入市意願 租金與定存有明顯利差｜星島地產論壇
發佈時間：13:30 2025-09-09 HKT
星島新聞集團今日（9日）舉辦「星島房地產發展動向論壇2025」，探討房策調控利率趨向及樓市形勢，其中香港浸會大學會計、經濟及金融學系副教授麥萃才強調「樓市本質是金融市場」，受惠於銀行間同業拆息（Hibor）下跌，今年4月起本港樓市成交明顯增加，另外受到「供租權衡」影響，低利率環境下市民入市意願提升。
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麥萃才：短期內投機者難大規模回歸
麥萃才指出，目前香港細單位總租金收益率（Gross Yield）約3.7厘，而大銀行定期存款利率僅1.7至1.8厘，兩者存在明顯利差，若美國減息落地，銀行存款利率進一步下降，利差將擴大，有望吸引更多投資者入市。
他續指，下周美國議息結果及失業數據將影響香港樓市走向，若減息0.5厘，香港銀行存款利率大概率跟隨下調，對投資者吸引力大幅提升；若僅減息0.25厘，影響則相對有限。
他又形容，利率是樓價上升的「關鍵東風」，低利率將降低置業供樓負擔，同時香港近年引入大量專才及學生，帶動住房需求。他續指，目前香港大學生中僅40%至50%入住大學宿舍，其餘需自行尋找住房，若租金水平可控，將留住更多人才，形成穩定住房需求。
談及投機者何時重新入市，麥萃才指出，投機者入市取決於「樓價升值預期」，而這一預期需利率下跌、需求釋放、政策穩定等多重因素支撐，短期內投機者難以大規模回歸，但隨著利率走勢明朗與外來需求增加，樓市成交有望逐步回暖，為後續走勢奠定基礎。
林鎮鴻：樓市仍需視乎內地經濟
瑞銀投資銀行大中華區房地產研究主管林鎮鴻則表示，隨著大灣區逐漸融合，深圳對香港的影響越來越大。他指，雖然美國減息對香港樓價有支撐作用，但樓價上升還是要視乎內地經濟，觀察深圳住宅租金，可反映內地經濟狀況與失業率，而其住房租金仍向下。除此之外，國內四大一線城市正迎來大量保障房交付，四大一線城市租金已下跌3至4個百分點。
對於北上消費成潮流，甚至有人北上就業發展，不少人擔憂香港人口會有流失，林鎮鴻表示，這是零售業方面的問題而非地產商。不過，他認為香港仍有特定優勢，例如教育及金融行業，政府若在這兩方面發展，或可給予香港經濟支撐。
鄒廣榮：「購房通」實施機率小
另一方面，香港大學房地產及建設系講座教授鄒廣榮表示，本港樓市處於「政策托底、需求待釋放、庫存待消化」的階段，印花稅調整與供應策略優化的效果、利息走勢及外部投資者動向，將成為影響後續樓市走向的核心變量。
他強調，政府「辣招」調整短期或無明顯反應，但長期將擴大投資需求，若內地等外部投資者可無阻礙進入香港樓市，即便樓價存在下跌可能，幅度也將十分有限。
鄒廣榮另指，樓價走勢與利息、租金回报率緊密相關，核心是「投資者對風險與收益的判斷」，並稱香港自1980年代以來，租金回報率與美國10年期長債利息的平均差距約為兩個百分點，當前兩者差距已接近這一水準，屬於「相對合理區間」。
談及潛在單位的消化時間，鄒廣榮認為需結合「利息走勢」與「需求釋放速度」判斷，若按揭利率持續回落、置業與換樓需求進一步激活，庫存消化周期將相應縮短。對於下周施政報告的預期，他表示「不想潑冷水」，但稱「購房通」實施機率小。
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