未來一手私宅供應跌 有利樓市回暖｜張子存
發佈時間：11:46 2025-07-28 HKT
近期樓市氣氛相當理想，當中不少新盤去貨情況表現相當不俗，連帶新盤餘貨亦趁勢推出發售，並獲不少市場用家及長線投資客垂青，並入市追捧，吸納了不少現有供應。
根據房屋局最新公布的數據顯示，香港未來3至4年一手私宅供應量在2024年第二季錄得101,000個單位，按季減少4,000個，不僅連續第五季度下跌，更創下近3年（11季）以來的新低。與2023年第一季的歷史高位112,000個相比，供應量已經累計減少11,000個單位，跌幅接近10%。
現樓貨尾將下降
供應量回落主要受到兩大因素影響，首先是政府賣地減少，導致發展商可開發的「熟地」數量下降；其次為發展商積極去庫存，推售新盤及貨尾單位，今年截至7月24日的一手成交量已達10,754宗，創6年同期新高，反映市場消化速度正在加快。
進一步分析供應結構，三項關鍵數據——已批出土地可隨時動工（熟地）、建築中未售出單位及已落成未售出單位（新盤現樓貨尾）——均呈現下跌趨勢。
其中，熟地單位數目按季銳減16.7%至10,000個，建築中未售單位亦減少1.5%至64,000個，現樓貨尾則回落3.6%至27,000個。
值得注意的是，現樓貨尾雖較去年首季上升28.6%，但隨着發展商加速銷售，預計未來將會進一步下降。
新盤「負溢價」收窄
另一市場焦點是新盤持續的「負溢價」現象。根據美聯數據顯示，2024年第二季新盤溢價為-8.3%，雖已連續12季低於同區二手價格，但較首季的-8.9%及去年同期的-12%明顯改善，反映發展商「以價換量」策略奏效，且市場信心逐步恢復。今年首7個月，一手市場成交量已突破10,659宗，較去年同期增長約12.8%，並創近6年最快破萬宗紀錄。
隨着美國進入減息周期、香港銀行同業拆息的回落，以及股市回升所帶動財富效應，樓市正迎來多重利好。
新晉二手屋苑流通率跑贏大市
二手市場方面，樓齡十年以下的新晉屋苑表現相當亮眼。2024年截至7月23日，十大新晉屋苑平均流通率達2.3%，高於去年同期的2.1%，更大幅領先十大傳統屋苑的1.5%。
其中，元朗Grand Yoho流通率按年升0.7個百分點至2.7%，荃灣海之戀、觀塘凱滙等亦錄得顯著增長。
反觀十大屋苑，約半數屋苑流通率正在下跌，顯示對於買家而言，他們更青睞樓齡新、設施完善的全新物業。
由此可見，此趨勢反映出市場需求結構正在變化，發展商在規劃全新項目時，需更要為注重現代化的生活配套，便利住戶。
從目前一手新盤庫存去貨速度而言，以及二手市場現時交投表現，筆者預期下半年一手市場表現可望延續強勢，一手市場表現向好，亦可同步帶動二手市場交投亦會向好。
張子存
