杜拜「買樓送居留權」狂吸客 獲俄國人及幣圈新貴青睞 惟受戰火波及嚇退睇樓客
發佈時間：06:00 2026-03-03 HKT
近年網上充斥大量杜拜房地產廣告，以「買樓送居留權」作賣點，加上各式投資群組及海外樓花經紀落力唱好，甚至「標榜8至10厘」超高租金回報，令全球熱錢湧入這個中東城市。數據亦顯示，杜拜樓市過去一年總成交金額創歷史新高，突破萬億港元大關。不過，有業內人士踢爆實際租金回報不似預期；亦有曾投資杜拜樓的投資者表示，近日中東局勢緊張，導致部份空域關閉，杜拜更暫停航班影響來往歐洲及非洲的航空交通，原本打算再前往杜拜睇樓，目前也擱置計劃。
人口紅利撐市 住宅交投升26%
翻查中東大型地產平台Property Finder發表《2025年房地產市場年度回顧》報告，受惠於高達20萬淨移入人口的龐大住屋需求，去年杜拜樓市展現強勁動力，住宅物業交投量按年急升26%，帶動總成交額創下6,820億迪拉姆（約1.45萬億港元）破紀錄新高，整體物業價格錄得8%升幅。
三類買家主導 包括俄羅斯富豪
有資深業界人士分析，以往進軍杜拜物業市場的客群，主要為長駐當地的商賈或跨國企業外派員工，惟近年買家結構已迎來大洗牌，並由三大勢力主導。其一，來自中港台及俄羅斯的高淨值人士急於將資金轉移海外，適逢杜拜當局大幅放寬「黃金簽證」要求，投資門檻由以往的1,000萬迪拉姆（約2,128萬港元）降至200萬迪拉姆（約 425 萬港元），即可為買家及直系親屬取得長達10年的居留資格，便成為了富豪獲取「第二護照」的踏腳石。
事實上，自2022年俄烏戰事爆發，大量俄羅斯資金為避開歐美制裁，已率先湧入當地豪宅；惟專家提醒，這類高度依賴「外來熱錢」支撐的市況，抗跌能力相對薄弱。
加密幣政策開放 變身套現樂園
第二，隨著比特幣於2024年迎來大爆發，一眾持有巨額虛擬貨幣的投資者急需尋找渠道套現，基於杜拜對加密貨幣政策極為開放，容許買家直接以虛擬貨幣支付買樓，令當地化身為「套現樂園」。據悉，曾有買家在從未親身踏足杜拜的情況下，純粹以加密幣「隔山買牛」一口氣掃入8個單位，並順利為全家換取黃金簽證。
超高租金回報作餌 小散戶中招
第三，不少中港台散戶有見本地樓市不景氣及收租回報欠佳，並被網上包裝華麗、標榜極高回報的樓盤廣告吸引，希望轉戰海外「錢搵錢」。但要留意的是，坊間不少代理往往以「8至10厘」的超高租金回報作餌，卻對高昂的隱藏成本避而不談。
有業內人士踢爆，海外買家入場時需繳付樓價4%的杜拜土地局註冊費（DLD Fee）、按揭登記費及多重中介佣金，日後收租亦要長期承擔物業代管費及管理費等開支。他指出，以杜拜市中心一至兩房單位為例，若扣除上述林林總總的雜費，淨落袋的真正回報率可能僅得3%左右，與經紀吹噓的數字相去甚遠，呼籲投資者入市前必須計得一清二楚。
戰火影響航班 投資者擱置睇樓
與此同時，隨着美國及以色列對伊朗發動軍事打擊，戰火波及中東多國，區域局勢升級風險急速增加，由於杜拜及多哈機場是中東主要轉機樞紐，航班暫停亦影響來往歐洲及非洲航空交通。
其中兩年前曾投資杜拜物業的陳生（化名）表示，去年出售物業確實賺了不少，投資杜拜樓賺樓價升幅是不錯的投資，但是租金回報卻是一般。加上現時中東局勢十分緊張，原本打算再前往杜拜睇樓，目前已擱置計劃，擔心戰火波及當地樓市，還是觀望局勢發展再決定是否再入市。
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