杜拜「买楼送居留权」狂吸客 获俄国人及币圈新贵青睐 惟受战火波及吓退睇楼客
发布时间：06:00 2026-03-03 HKT
近年网上充斥大量杜拜房地产广告，以「买楼送居留权」作卖点，加上各式投资群组及海外楼花经纪落力唱好，甚至「标榜8至10厘」超高租金回报，令全球热钱涌入这个中东城市。数据亦显示，杜拜楼市过去一年总成交金额创历史新高，突破万亿港元大关。不过，有业内人士踢爆实际租金回报不似预期；亦有曾投资杜拜楼的投资者表示，近日中东局势紧张，导致部份空域关闭，杜拜更暂停航班影响来往欧洲及非洲的航空交通，原本打算再前往杜拜睇楼，目前也搁置计划。
人口红利撑市 住宅交投升26%
翻查中东大型地产平台Property Finder发表《2025年房地产市场年度回顾》报告，受惠于高达20万净移入人口的庞大住屋需求，去年杜拜楼市展现强劲动力，住宅物业交投量按年急升26%，带动总成交额创下6,820亿迪拉姆（约1.45万亿港元）破纪录新高，整体物业价格录得8%升幅。
三类买家主导 包括俄罗斯富豪
有资深业界人士分析，以往进军杜拜物业市场的客群，主要为长驻当地的商贾或跨国企业外派员工，惟近年买家结构已迎来大洗牌，并由三大势力主导。其一，来自中港台及俄罗斯的高净值人士急于将资金转移海外，适逢杜拜当局大幅放宽「黄金签证」要求，投资门槛由以往的1,000万迪拉姆（约2,128万港元）降至200万迪拉姆（约 425 万港元），即可为买家及直系亲属取得长达10年的居留资格，便成为了富豪获取「第二护照」的踏脚石。
事实上，自2022年俄乌战事爆发，大量俄罗斯资金为避开欧美制裁，已率先涌入当地豪宅；惟专家提醒，这类高度依赖「外来热钱」支撑的市况，抗跌能力相对薄弱。
加密币政策开放 变身套现乐园
第二，随著比特币于2024年迎来大爆发，一众持有巨额虚拟货币的投资者急需寻找渠道套现，基于杜拜对加密货币政策极为开放，容许买家直接以虚拟货币支付买楼，令当地化身为「套现乐园」。据悉，曾有买家在从未亲身踏足杜拜的情况下，纯粹以加密币「隔山买牛」一口气扫入8个单位，并顺利为全家换取黄金签证。
超高租金回报作饵 小散户中招
第三，不少中港台散户有见本地楼市不景气及收租回报欠佳，并被网上包装华丽、标榜极高回报的楼盘广告吸引，希望转战海外「钱揾钱」。但要留意的是，坊间不少代理往往以「8至10厘」的超高租金回报作饵，却对高昂的隐藏成本避而不谈。
有业内人士踢爆，海外买家入场时需缴付楼价4%的杜拜土地局注册费（DLD Fee）、按揭登记费及多重中介佣金，日后收租亦要长期承担物业代管费及管理费等开支。他指出，以杜拜市中心一至两房单位为例，若扣除上述林林总总的杂费，净落袋的真正回报率可能仅得3%左右，与经纪吹嘘的数字相去甚远，呼吁投资者入市前必须计得一清二楚。
战火影响航班 投资者搁置睇楼
与此同时，随着美国及以色列对伊朗发动军事打击，战火波及中东多国，区域局势升级风险急速增加，由于杜拜及多哈机场是中东主要转机枢纽，航班暂停亦影响来往欧洲及非洲航空交通。
其中两年前曾投资杜拜物业的陈生（化名）表示，去年出售物业确实赚了不少，投资杜拜楼赚楼价升幅是不错的投资，但是租金回报却是一般。加上现时中东局势十分紧张，原本打算再前往杜拜睇楼，目前已搁置计划，担心战火波及当地楼市，还是观望局势发展再决定是否再入市。
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