周以升指港樓市已溫和復蘇 租金回升至2019年峰值 值得內地借鑑｜中國宏觀經濟論壇
發佈時間：12:29 2025-12-02 HKT
清華大學五道口金融學院不動產金融研究中心副主任兼高和資本執行合夥人周以升接受本報專訪時指出，香港房地產市場已顯現溫和復蘇跡象，租金企穩並回升至2019年峰值，而內地市場仍面臨租售雙跌壓力，深圳樓市能否率先企穩將高度依賴香港市場走勢，兩地金融融合與政策創新成為破局關鍵。
相關文章：星島「中國宏觀經濟暨大灣區融合論壇2025」今舉行 會前全場默哀 郭曉亭籲關懷社區、共渡難關
港樓市受惠減息及人才政策
周以升表示，美息下降為香港樓市帶來利好，高才通政策帶動大量人才入港，70%進入者選擇租樓，部份甚至買樓，直接支撐租賃市場並輻射房價。他強調，判斷香港樓市底部的核心指標是「租售比」，當前香港租金收益率處於近15年相對高位，若美國聯儲局減息預期兌現，樓市有望穩定並進入新一輪周期，其中學生宿舍等細分市場已呈現熱門態勢。
他在論壇上亦提到，將租金收益率與按揭利率（租售比）利差作為關鍵指標來考察，香港住宅租售比達3.5%至4%，按揭利率約3.3%，正利差顯現，而內地核心城市住宅收益率僅達2%左右，按揭貸款利率較高，房價承壓，租金與售價仍在同步下跌，周期滯後於香港。
內地區域分化 深圳或先出低谷
談及內地市場，周以升指區域分化明顯，「低線城市因人才吸引力不足，調整壓力更大；深圳作為核心城市，有望率先走出低谷，但需以香港市場穩定為前提」。他建議內地借鑒香港經驗，核心城市可精准導入人才拉動住房需求，同時探索按揭貸款抵稅機制，優化3,000億美元規模的貸款政策，通過擴大規模、降低成本、延長期限等方式熨平市場周期。
不過，周以升亦指出，深圳等城市在借鑑香港做法時，對周邊城市會產生鏈式反應，需謹慎評估。
另一方面，周以升在論壇上提到，人的悲歡是相通的，房地產命運也是相通的，內地房地產制度長期受香港啓發，當前香港對內地在房地產方面仍有值得借鑑之處，例如解決土地使用權到期問題方面，香港已於2024年實施《政府租契續期條例》，為內地在續期條件、價格及流程方面提供重要經驗。此外，香港市區重建的4R策略，亦為內地城市更新策略提供可借鑑範本。至於大埔近期火災教訓引起大家重視，也呼應了十五五規劃中所提出要將城市更新放到國策中觀察。
籲港資擁抱內地C-REITs市場
在兩地金融融合領域，周以升大膽預言，香港和內地利率的倒掛或持續相當長時間，兩地利差使香港資產在內地融資成為可能，並提出創新建議：「香港開發商應將內地資產就地證券化，擁抱內地C-REITs市場」。他解釋，過去港資房企依賴境外融資，面臨利率高企、雙重徵税等問題，而內地不僅利率更低，C-REITs市場多呈溢價估值，與香港REITs的折價狀態形成鮮明對比，「這一轉型可顯著改善房企資金鏈，是長期不可逆的趨勢」。
他提到，內地不動產泡沫有限，收益率在5%至7%之間，證券化市場仍有不斷擴容增長的空間，同時中國REITs市場快速發展，C-REITs總市值已接近2,200億，私募REITs累計發行規模已達到214億元。
此外，他呼籲將香港REITs納入滬港通、深港通投資範圍，引導內地資金配置香港優質資產，「內地資金面臨資產荒，香港REITs高達8%的派息率具有強大吸引力，這一舉措可推動兩地商業不動產估值體系對接，同時為香港樓市帶來增量資金」。周以升又透露，高和資本計劃在港設立辦公室，把握兩地市場調整中的新機遇，未來將深度參與兩地不動產金融創新。
私募市場或迎良好投資渠道
對於「嚴控增量、優化存量」的現行政策導向，周以升認為此政策邏輯非常正確，因當前不動產市場核心矛盾在於供給過剩而需求處於震盪調整階段。對私募基金而言，市場週期性震盪確實構成不小挑戰，但另一重要背景在於，眾多傳統參與者已相繼退出市場，如積極擴張的開發商大多陷入困境，部分金融機構亦受行業波動影響而實力受損。此時，具備資本韌性、資產識別能力與增值運營能力的機構，若能有效整合資源，可構建強有力的商業模式；而國內私募市場的快速發展與機構間市場逐漸成熟，亦為這類基金提供了良好的投資渠道。
縱觀歷史，美國在資產重構過程中，私募基金就是得利的，例如80年代危機時期，相關資產管理機構應運而生；2008 年金融危機後，黑石變成「資本之王」、喜達屋也有很大體量的增長。因此，在資產重組與週期調整階段，私募基金及資產管理機構，可憑藉對週期的把握、資產負債表的平衡能力及專業化運作，構成比較強有力的商業模型，可謂千載難逢的機遇。
至於高和資產在房地產領域的投資策略，他指出首要在於「擇機而動」，具體可分為 To B 與 To C 兩大業務方向。To B 業務方面，以辦公樓等商業地產為代表，其租金水平確實面臨一定壓力；To C 業務則聚焦零售相關資產，儘管消費市場受週期影響略有波動，但縱觀多個經濟週期及日本市場的經驗，即便房地產市場大幅下滑，零售行業仍能保持相對穩定的底部需求，不會隨房價同步大幅調整。因此，若能在市場調整期以合理價格收購優質零售資產，伴隨週期復蘇與運營優化，有望獲得可觀回報。
相關文章：
林幗瑛稱本港角色 升級至「增值平台」 獲國際資金加速配置｜中國宏觀經濟論壇
沈建光籲港加強交通建設 打造北都成連接器 「京東正加大對港投資」｜中國宏觀經濟論壇
內企「出海」步2.0階段 特朗普變相成推動力 逾200名CEO來港取經｜中國宏觀經濟論壇
港數字資產監管政策「快廣深」 業界倡藉代幣化產品提升金融中心地位｜中國宏觀經濟論壇
港零售業需升級轉型 商場用會員數據精準推送 Keeta料宵夜外賣成增長點｜中國宏觀經濟論壇
中港醫療融合成趨勢 3類服務北上需求大 康健：定期有內地客南下｜中國宏觀經濟論壇
