周以升指港楼市已温和复苏 租金回升至2019年峰值 值得内地借鉴｜中国宏观经济论坛
发布时间：12:29 2025-12-02 HKT
清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任兼高和资本执行合伙人周以升接受本报专访时指出，香港房地产市场已显现温和复苏迹象，租金企稳并回升至2019年峰值，而内地市场仍面临租售双跌压力，深圳楼市能否率先企稳将高度依赖香港市场走势，两地金融融合与政策创新成为破局关键。
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港楼市受惠减息及人才政策
周以升表示，美息下降为香港楼市带来利好，高才通政策带动大量人才入港，70%进入者选择租楼，部份甚至买楼，直接支撑租赁市场并辐射房价。他强调，判断香港楼市底部的核心指标是「租售比」，当前香港租金收益率处于近15年相对高位，若美国联储局减息预期兑现，楼市有望稳定并进入新一轮周期，其中学生宿舍等细分市场已呈现热门态势。
他在论坛上亦提到，将租金收益率与按揭利率（租售比）利差作为关键指标来考察，香港住宅租售比达3.5%至4%，按揭利率约3.3%，正利差显现，而内地核心城市住宅收益率仅达2%左右，按揭贷款利率较高，房价承压，租金与售价仍在同步下跌，周期滞后于香港。
内地区域分化 深圳或先出低谷
谈及内地市场，周以升指区域分化明显，「低线城市因人才吸引力不足，调整压力更大；深圳作为核心城市，有望率先走出低谷，但需以香港市场稳定为前提」。他建议内地借鉴香港经验，核心城市可精准导入人才拉动住房需求，同时探索按揭贷款抵税机制，优化3,000亿美元规模的贷款政策，通过扩大规模、降低成本、延长期限等方式熨平市场周期。
不过，周以升亦指出，深圳等城市在借鉴香港做法时，对周边城市会产生链式反应，需谨慎评估。
另一方面，周以升在论坛上提到，人的悲欢是相通的，房地产命运也是相通的，内地房地产制度长期受香港启发，当前香港对内地在房地产方面仍有值得借鉴之处，例如解决土地使用权到期问题方面，香港已于2024年实施《政府租契续期条例》，为内地在续期条件、价格及流程方面提供重要经验。此外，香港市区重建的4R策略，亦为内地城市更新策略提供可借鉴范本。至于大埔近期火灾教训引起大家重视，也呼应了十五五规划中所提出要将城市更新放到国策中观察。
吁港资拥抱内地C-REITs市场
在两地金融融合领域，周以升大胆预言，香港和内地利率的倒挂或持续相当长时间，两地利差使香港资产在内地融资成为可能，并提出创新建议：「香港开发商应将内地资产就地证券化，拥抱内地C-REITs市场」。他解释，过去港资房企依赖境外融资，面临利率高企、双重征税等问题，而内地不仅利率更低，C-REITs市场多呈溢价估值，与香港REITs的折价状态形成鲜明对比，「这一转型可显著改善房企资金链，是长期不可逆的趋势」。
他提到，内地不动产泡沫有限，收益率在5%至7%之间，证券化市场仍有不断扩容增长的空间，同时中国REITs市场快速发展，C-REITs总市值已接近2,200亿，私募REITs累计发行规模已达到214亿元。
此外，他呼吁将香港REITs纳入沪港通、深港通投资范围，引导内地资金配置香港优质资产，「内地资金面临资产荒，香港REITs高达8%的派息率具有强大吸引力，这一举措可推动两地商业不动产估值体系对接，同时为香港楼市带来增量资金」。周以升又透露，高和资本计划在港设立办公室，把握两地市场调整中的新机遇，未来将深度参与两地不动产金融创新。
私募市场或迎良好投资渠道
对于「严控增量、优化存量」的现行政策导向，周以升认为此政策逻辑非常正确，因当前不动产市场核心矛盾在于供给过剩而需求处于震荡调整阶段。对私募基金而言，市场周期性震荡确实构成不小挑战，但另一重要背景在于，众多传统参与者已相继退出市场，如积极扩张的开发商大多陷入困境，部分金融机构亦受行业波动影响而实力受损。此时，具备资本韧性、资产识别能力与增值运营能力的机构，若能有效整合资源，可构建强有力的商业模式；而国内私募市场的快速发展与机构间市场逐渐成熟，亦为这类基金提供了良好的投资渠道。
纵观历史，美国在资产重构过程中，私募基金就是得利的，例如80年代危机时期，相关资产管理机构应运而生；2008 年金融危机后，黑石变成「资本之王」、喜达屋也有很大体量的增长。因此，在资产重组与周期调整阶段，私募基金及资产管理机构，可凭借对周期的把握、资产负债表的平衡能力及专业化运作，构成比较强有力的商业模型，可谓千载难逢的机遇。
至于高和资产在房地产领域的投资策略，他指出首要在于「择机而动」，具体可分为 To B 与 To C 两大业务方向。To B 业务方面，以办公楼等商业地产为代表，其租金水平确实面临一定压力；To C 业务则聚焦零售相关资产，尽管消费市场受周期影响略有波动，但纵观多个经济周期及日本市场的经验，即便房地产市场大幅下滑，零售行业仍能保持相对稳定的底部需求，不会随房价同步大幅调整。因此，若能在市场调整期以合理价格收购优质零售资产，伴随周期复苏与运营优化，有望获得可观回报。
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