碧桂園復蘇之路仍漫長 海南四宗地7.2億拍賣償稅

低調了許久的碧桂園，近日回到了曾經熟悉的新聞頭條位置。

《星島環球網》從阿里資產拍賣平台獲悉，12月12日，碧桂園海南海口「海岸大城」專案的4宗土地將被稅務局委託拍賣，起拍價約7.2億元（人民幣，下同），拍賣所得或將用於償還專案公司稅務欠費。

而此時，距碧桂園高調宣布其債務重組正式獲批及總裁職位變動剛過一周。

根據12月4日晚間公告披露，碧桂園177億美元境外債務重組方案於當日獲香港高等法院批准，加上前一日9筆共計約137.7億元的境內債券重組方案順利通過債券持有人會議的審議，接下來碧桂園的債務規模預計將減少超900億元，逐漸「軟著陸」。

隨之而來的還有人事層面的「重組」。在碧桂園總裁位置上兢兢業業15年的莫斌，即日起調任聯席主席，轉向負責協助董事會統籌對外戰略關係等；常務副總裁程光煜則接棒成為二把手，統籌各業務板塊的工作及實際經營管理等相關事務。

900億境內外債務削減後，碧桂園的重心也從保交樓逐漸向正常業務經營轉移，加上總裁權力交接，無疑意味著這家爆煲房企有望開啟新的發展階段。

但數億專案資產被擺上拍賣桌，同時提醒外界，在千億債務壓力下，碧桂園的資產負債表修復之路仍舊漫長。

化債900億與海南項目欠稅逾5億

依公告揭露的消息，碧桂園將透過期限延長、利率下調的方式調整債務償付結構，同時以現金購回、股票抵債、轉為一般債權、留債展期四種方式實現債務重整。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，碧桂園是次重組的核心不再是展期，而是透過債轉股、實物付息等多種方式實際削減債務，融資成本也將因此大幅降低，對現金流形成的壓力也將明顯減輕。

12月5日，碧桂園在其官微高調宣布境內外債務全面通關時就表示，預計其整體債務規模將因此下降超900億元，5年內兌付壓力大幅緩解，且重組後新債務工具融資成本大部分大幅降至1%—2.5%，不僅可節省大筆利息支出，緩解現金流壓力，重組完成後還能確認大額重組收益，增厚公司淨資產。

從2023年第四季因境外債務無法履行導致出險開始，碧桂園的債務重組也經歷了重重談判，直到今年初重組方案獲得部分債權人支持，才有實質進展。其間碧桂園也採取了大幅裁員、架構調整、高階主管降薪等措施降本增效，同時透過出售多家策略性投資公司股權、大宗資產等方式回籠資金救急。 

《星島環球網》曾就此聯繫碧桂園方面，希望進一步了解公司的借貸規模及後續相關安排，但截至發稿，暫未獲得回應。

財報顯示，今年上半年碧桂園利息費用高達66.65億元，加權平均借貸成本4.88%。

截至2025年6月底，碧桂園總借貸規模剩餘2545.83億元，其中銀行及其他借款為1555.1億元，當中又有高達1301.3億元需一年內償還，另外還有745.7億元的優先票據、177.23億元的公司債券、67.8億元的可換股債券。

這也意味著，此次債務重組削減超900億債務後，碧桂園借貸規模可降至1500億元左右，但從現金流來看，截至2025年6月末碧桂園現金僅有240.62億元，其中逾七成為受限制現金，現金及現金等價物僅62.82億元，壓力仍較大。

因此，碧桂園方面稱，自2022年至今累計已交付超180萬套房，今年底衝刺保交樓將基本收官，同時開始推動銷售業務新增長以及盤活資產，從而穩定經營。

今年11月的碧桂園集團管理會議上，董事會主席楊惠妍曾表示，債務重組通過將為公司恢復正常經營爭取更寬鬆的空間，接下來便是系統性推進轉段，開啟碧桂園二次創業。

但即將拍賣的海南計劃四宗地塊無疑預示著，碧桂園盤活資產，推動經營正常化的二次創業之路，依舊崎嶇不平。

《星島環球網》從阿里拍賣平台獲悉，碧桂園被拍賣的四宗土地為海南海口「海岸大城」專案用地之一，均為商務金融用地，土地總面積約7.96萬平方米，起拍價7.2億元，起拍樓面價僅約2815元/平方米，低於市場價三成左右，目前拍賣已引來上千人次圍觀，但報名者為零。

「海岸大城」計劃為2019年碧桂園取得，原規劃有40多個組團，後因資金鏈不足及相關政策原因導致開發價值受限，目前已交付的不足20個，其他基本處於半停工狀態。該項目即將被拍賣的四宗地塊為仍未開發的平整地塊，但已處於查封狀態。

企查查顯示，該專案公司海口市新埠島開發建設總公司今年已先後12次被列入被執行人，且僅11月下旬就新增了8項欠稅，共計約5.03億元，包括企業所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、印花稅等。因而此次專案地塊被拍賣後，所得資金大概率將用於償還各項稅費。

肱骨之臣的隱退

2010年，碧桂園開始確立「總部－區域－專案」三級管控模式，進而快速向全國擴張。同年，也正是莫斌從央企中建「下海」，進入民企碧桂園的開始。

當年7月，莫斌走馬上任碧桂園總裁及執行董事職位，負責集團及子公司的日常營運管理，隨後便將中建的規範化管理體系直接運用到碧桂園，開始推行三級管控的內部組織架構改革。

三級管控疊加高周轉模式的推動，三年後碧桂園便從200億規模一舉衝到千億，2016年突破3000億，又在2017年邁上5500億階梯。同時碧桂園也逐漸從家族企業轉向職業化，迎來其「宇宙房企」的黃金時代。

身為碧桂園高歌猛進背後重要推手的總裁莫斌，也因此迎來職業的高光時刻，成為當時地產行業高管職業發展的樣本之一。

但隨著二代楊惠妍逐漸接棒，關於莫斌或將離職的傳言開始醞釀。為此，莫斌甚至在2020年8月的碧桂園中期業績會上公開回應堅定隨碧桂園走到底，並稱職業生涯一定是在碧桂園結束。

此後地產業經歷「白銀時代」又進入深度調整，房企口號從高喊「沒有規模就沒有話語權」變為「活下去」。碧桂園也在2023年「爆煲」，同年楊惠妍正式接替父親楊國強成為碧桂園董事局主席。

而陪著碧桂園起高樓、宴賓客的總裁莫斌，也不得不在「一朝天子一朝臣」的權力輪替中「挽大廈於將傾」。

如今隨著債務重組順利落地，碧桂園的重心也將從保交樓轉向穩經營求發展，隨著碧桂園經歷15年大起大落的58歲總裁莫斌，終於能以一種體面的方式，完成楊國強交棒後就應該提上日程的權杖交接。

而業界大起大落中，莫斌也是少數能夠堅持至今，並開始平穩隱退的房企主管。這位當年推動碧桂園規模走向千億，又在風暴中「救亡圖存」的「百億總裁」，也將如楊國強時代的碧桂園一般，在地產江湖中逐漸遠去。

後起新秀的上位

但實際上，莫斌的權力轉移，早在兩年前就已經有跡象。

2023年，楊惠妍成為碧桂園掌舵者後，也曾在內部掀起一輪組織架構調整，將主業務分為地產集團及科技建築集團兩大板塊，時任總裁的莫斌負責科技建築集團，而佔總營收九成的地產集團這一核心業務，卻由當時的執行董事程光煜接棒。

如果莫斌是楊國強時代碧桂園的肱骨之臣，那麼今年僅45歲的新任總裁程光煜無疑是圈內的後起新秀。

公開資料顯示，2007年清華大學博士畢業後，程光煜便以碧桂園首位博士生的背景入職，成為楊國強的助理。此後程光煜開始負責碧桂園多個地區的房地產項目整體運營和開發，在項目運營、品牌營銷策劃等多個關鍵崗位均有歷練經驗，對於早期推動碧桂園銷售增長以及危機中穩定企業現金流等都起到重要作用。

2022年，程光煜進入碧桂園董事會擔任執行董事，2023年擔任常務副總裁兼地產集團CEO，如今則進一步升至總裁，成為碧桂園二把手。

《星島環球網》了解到，12月4日宣布任命後，次日程光煜便以總裁名義簽發了碧桂園境外債務重組的相關文件資料。

但規模飆升的地產黃金時代早已遠去，碧桂園逾900億債務重組僅是開始，在市場復蘇進程緩慢的當下，這位新總裁要帶領「劫後」的碧桂園向新發展模式轉型，探索新的增量，挑戰並不小。

根據12月4日碧桂園揭露的數據，今年11月其歸屬本公司股東權益的合約銷售金額僅有23.5億元，對應銷售建築面積約30萬平方公尺。以次計算，2025年1—11月，碧桂園權益銷售金額累計僅303.1億元。

此外，截至12月10日11時40分，碧桂園股價報0.485港元/股，總市值135.75億元。

《星島環球網》見習記者 黃冬艷 廣州報道