碧桂园复苏之路仍漫长 海南四宗地7.2亿拍卖偿税

低调了许久的碧桂园，近日回到了曾经熟悉的新闻头条位置。

《星岛环球网》从阿里资产拍卖平台获悉，12月12日，碧桂园海南海口「海岸大城」专案的4宗土地将被税务局委托拍卖，起拍价约7.2亿元（人民币，下同），拍卖所得或将用于偿还专案公司税务欠费。

而此时，距碧桂园高调宣布其债务重组正式获批及总裁职位变动刚过一周。

根据12月4日晚间公告披露，碧桂园177亿美元境外债务重组方案于当日获香港高等法院批准，加上前一日9笔共计约137.7亿元的境内债券重组方案顺利通过债券持有人会议的审议，接下来碧桂园的债务规模预计将减少超900亿元，逐渐「软著陆」。

随之而来的还有人事层面的「重组」。在碧桂园总裁位置上兢兢业业15年的莫斌，即日起调任联席主席，转向负责协助董事会统筹对外战略关系等；常务副总裁程光煜则接棒成为二把手，统筹各业务板块的工作及实际经营管理等相关事务。

900亿境内外债务削减后，碧桂园的重心也从保交楼逐渐向正常业务经营转移，加上总裁权力交接，无疑意味著这家爆煲房企有望开启新的发展阶段。

但数亿专案资产被摆上拍卖桌，同时提醒外界，在千亿债务压力下，碧桂园的资产负债表修复之路仍旧漫长。

化债900亿与海南项目欠税逾5亿

依公告揭露的消息，碧桂园将透过期限延长、利率下调的方式调整债务偿付结构，同时以现金购回、股票抵债、转为一般债权、留债展期四种方式实现债务重整。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，碧桂园是次重组的核心不再是展期，而是透过债转股、实物付息等多种方式实际削减债务，融资成本也将因此大幅降低，对现金流形成的压力也将明显减轻。

12月5日，碧桂园在其官微高调宣布境内外债务全面通关时就表示，预计其整体债务规模将因此下降超900亿元，5年内兑付压力大幅缓解，且重组后新债务工具融资成本大部分大幅降至1%—2.5%，不仅可节省大笔利息支出，缓解现金流压力，重组完成后还能确认大额重组收益，增厚公司净资产。

从2023年第四季因境外债务无法履行导致出险开始，碧桂园的债务重组也经历了重重谈判，直到今年初重组方案获得部分债权人支持，才有实质进展。其间碧桂园也采取了大幅裁员、架构调整、高阶主管降薪等措施降本增效，同时透过出售多家策略性投资公司股权、大宗资产等方式回笼资金救急。 

《星岛环球网》曾就此联系碧桂园方面，希望进一步了解公司的借贷规模及后续相关安排，但截至发稿，暂未获得回应。

财报显示，今年上半年碧桂园利息费用高达66.65亿元，加权平均借贷成本4.88%。

截至2025年6月底，碧桂园总借贷规模剩余2545.83亿元，其中银行及其他借款为1555.1亿元，当中又有高达1301.3亿元需一年内偿还，另外还有745.7亿元的优先票据、177.23亿元的公司债券、67.8亿元的可换股债券。

这也意味著，此次债务重组削减超900亿债务后，碧桂园借贷规模可降至1500亿元左右，但从现金流来看，截至2025年6月末碧桂园现金仅有240.62亿元，其中逾七成为受限制现金，现金及现金等价物仅62.82亿元，压力仍较大。

因此，碧桂园方面称，自2022年至今累计已交付超180万套房，今年底冲刺保交楼将基本收官，同时开始推动销售业务新增长以及盘活资产，从而稳定经营。

今年11月的碧桂园集团管理会议上，董事会主席杨惠妍曾表示，债务重组通过将为公司恢复正常经营争取更宽松的空间，接下来便是系统性推进转段，开启碧桂园二次创业。

但即将拍卖的海南计划四宗地块无疑预示著，碧桂园盘活资产，推动经营正常化的二次创业之路，依旧崎岖不平。

《星岛环球网》从阿里拍卖平台获悉，碧桂园被拍卖的四宗土地为海南海口「海岸大城」专案用地之一，均为商务金融用地，土地总面积约7.96万平方米，起拍价7.2亿元，起拍楼面价仅约2815元/平方米，低于市场价三成左右，目前拍卖已引来上千人次围观，但报名者为零。

「海岸大城」计划为2019年碧桂园取得，原规划有40多个组团，后因资金链不足及相关政策原因导致开发价值受限，目前已交付的不足20个，其他基本处于半停工状态。该项目即将被拍卖的四宗地块为仍未开发的平整地块，但已处于查封状态。

企查查显示，该专案公司海口市新埠岛开发建设总公司今年已先后12次被列入被执行人，且仅11月下旬就新增了8项欠税，共计约5.03亿元，包括企业所得税、土地增值税、城镇土地使用税、印花税等。因而此次专案地块被拍卖后，所得资金大概率将用于偿还各项税费。

肱骨之臣的隐退

2010年，碧桂园开始确立「总部－区域－专案」三级管控模式，进而快速向全国扩张。同年，也正是莫斌从央企中建「下海」，进入民企碧桂园的开始。

当年7月，莫斌走马上任碧桂园总裁及执行董事职位，负责集团及子公司的日常营运管理，随后便将中建的规范化管理体系直接运用到碧桂园，开始推行三级管控的内部组织架构改革。

三级管控叠加高周转模式的推动，三年后碧桂园便从200亿规模一举冲到千亿，2016年突破3000亿，又在2017年迈上5500亿阶梯。同时碧桂园也逐渐从家族企业转向职业化，迎来其「宇宙房企」的黄金时代。

身为碧桂园高歌猛进背后重要推手的总裁莫斌，也因此迎来职业的高光时刻，成为当时地产行业高管职业发展的样本之一。

但随著二代杨惠妍逐渐接棒，关于莫斌或将离职的传言开始酝酿。为此，莫斌甚至在2020年8月的碧桂园中期业绩会上公开回应坚定随碧桂园走到底，并称职业生涯一定是在碧桂园结束。

此后地产业经历「白银时代」又进入深度调整，房企口号从高喊「没有规模就没有话语权」变为「活下去」。碧桂园也在2023年「爆煲」，同年杨惠妍正式接替父亲杨国强成为碧桂园董事局主席。

而陪著碧桂园起高楼、宴宾客的总裁莫斌，也不得不在「一朝天子一朝臣」的权力轮替中「挽大厦于将倾」。

如今随著债务重组顺利落地，碧桂园的重心也将从保交楼转向稳经营求发展，随著碧桂园经历15年大起大落的58岁总裁莫斌，终于能以一种体面的方式，完成杨国强交棒后就应该提上日程的权杖交接。

而业界大起大落中，莫斌也是少数能够坚持至今，并开始平稳隐退的房企主管。这位当年推动碧桂园规模走向千亿，又在风暴中「救亡图存」的「百亿总裁」，也将如杨国强时代的碧桂园一般，在地产江湖中逐渐远去。

后起新秀的上位

但实际上，莫斌的权力转移，早在两年前就已经有迹象。

2023年，杨惠妍成为碧桂园掌舵者后，也曾在内部掀起一轮组织架构调整，将主业务分为地产集团及科技建筑集团两大板块，时任总裁的莫斌负责科技建筑集团，而占总营收九成的地产集团这一核心业务，却由当时的执行董事程光煜接棒。

如果莫斌是杨国强时代碧桂园的肱骨之臣，那么今年仅45岁的新任总裁程光煜无疑是圈内的后起新秀。

公开资料显示，2007年清华大学博士毕业后，程光煜便以碧桂园首位博士生的背景入职，成为杨国强的助理。此后程光煜开始负责碧桂园多个地区的房地产项目整体运营和开发，在项目运营、品牌营销策划等多个关键岗位均有历练经验，对于早期推动碧桂园销售增长以及危机中稳定企业现金流等都起到重要作用。

2022年，程光煜进入碧桂园董事会担任执行董事，2023年担任常务副总裁兼地产集团CEO，如今则进一步升至总裁，成为碧桂园二把手。

《星岛环球网》了解到，12月4日宣布任命后，次日程光煜便以总裁名义签发了碧桂园境外债务重组的相关文件资料。

但规模飙升的地产黄金时代早已远去，碧桂园逾900亿债务重组仅是开始，在市场复苏进程缓慢的当下，这位新总裁要带领「劫后」的碧桂园向新发展模式转型，探索新的增量，挑战并不小。

根据12月4日碧桂园揭露的数据，今年11月其归属本公司股东权益的合约销售金额仅有23.5亿元，对应销售建筑面积约30万平方公尺。以次计算，2025年1—11月，碧桂园权益销售金额累计仅303.1亿元。

此外，截至12月10日11时40分，碧桂园股价报0.485港元/股，总市值135.75亿元。

《星岛环球网》见习记者 黄冬艳 广州报道