日圓兌港元徘徊5算 投資日本樓良機
發佈時間：03:00 2026-05-18 HKT
海外樓向來是香港投資者熱門投資之一，當中日本樓入場銀碼較細，是不少人一嘗做海外樓業主的起步點。Sakura Japan & Global行政總裁張明珠也不例外，這位有十多年日本物業經驗的投資者直言，每百日圓兌港元低於5算，是投資日本樓的絕佳機會，若有100萬港元作投資，她會全數投資日本樓，想穩定收租可買4個福岡小單位，淨租金回報約6厘，想有更大資產升值潛力則可加入大阪樓。
日本政府早前出手干預匯市，日圓仍持續弱勢，兌港元仍處於5算以下，張明珠呼籲投資者把握機會入市：「我最早期買福岡物業時匯率是8算多，現在跌到5算左右，即使日本樓價有所上升，但以港元計算現在買反而比十年前更便宜。」
福岡東京租客流動性低
對於追求穩陣收租的投資者，她建議選4個約20多萬港元的福岡小單位，剛好可用盡100萬港元，福岡樓勝在租客流動性不大，淨租金回報更有6厘。
同樣穩定的還有東京樓，張明珠形容：「你想趕租客走都趕不了，基本上單位掛盤後兩三天就有人申請入租。」而且租客流動性極低，有些租客可以租住數十年，業主完全不用擔心空置問題，「如果你要用按揭供樓，每個月要還款，最怕就是租客退租，東京就最適合這類投資者。」她舉例東京住宅區如練馬區的住宅單位，40萬至50萬港元可入手，淨租金回報約4.2至4.5厘。
追求升值潛力放眼大阪
張明珠提到，若想該日本樓同時具升值潛力，則要到大阪尋寶，因當地民宿合法化後，很多市中心單位空置，樓價由高位回落，例如心齋橋、難波等旅遊旺點的單位，過去曾因可做民宿而被炒高。「當時同一棟樓，如果申請了民宿牌照，可以賣3000萬日圓。」民宿法收緊後，這些單位即時失去民宿功能，業主急於放售，樓價由高位跌了一半，「現在買這些單位用來收租，其實是執平貨。」
她說大阪JR環狀線內地區，例如心齋橋、難波、日本橋等地區，30萬至50萬港元可買到studio單位，租金回報5至6厘。故「百萬倉」亦選擇買兩個福岡樓及一個大阪樓；或一個東京、一個大阪，這兩個方案也兼具穩定收租及升值潛力。
