日圆兑港元徘徊5算 投资日本楼良机
发布时间：03:00 2026-05-18 HKT
海外楼向来是香港投资者热门投资之一，当中日本楼入场银码较细，是不少人一尝做海外楼业主的起步点。Sakura Japan & Global行政总裁张明珠也不例外，这位有十多年日本物业经验的投资者直言，每百日圆兑港元低于5算，是投资日本楼的绝佳机会，若有100万港元作投资，她会全数投资日本楼，想稳定收租可买4个福冈小单位，净租金回报约6厘，想有更大资产升值潜力则可加入大阪楼。
日本政府早前出手干预汇市，日圆仍持续弱势，兑港元仍处于5算以下，张明珠呼吁投资者把握机会入市：「我最早期买福冈物业时汇率是8算多，现在跌到5算左右，即使日本楼价有所上升，但以港元计算现在买反而比十年前更便宜。」
福冈东京租客流动性低
对于追求稳阵收租的投资者，她建议选4个约20多万港元的福冈小单位，刚好可用尽100万港元，福冈楼胜在租客流动性不大，净租金回报更有6厘。
同样稳定的还有东京楼，张明珠形容：「你想赶租客走都赶不了，基本上单位挂盘后两三天就有人申请入租。」而且租客流动性极低，有些租客可以租住数十年，业主完全不用担心空置问题，「如果你要用按揭供楼，每个月要还款，最怕就是租客退租，东京就最适合这类投资者。」她举例东京住宅区如练马区的住宅单位，40万至50万港元可入手，净租金回报约4.2至4.5厘。
追求升值潜力放眼大阪
张明珠提到，若想该日本楼同时具升值潜力，则要到大阪寻宝，因当地民宿合法化后，很多市中心单位空置，楼价由高位回落，例如心斋桥、难波等旅游旺点的单位，过去曾因可做民宿而被炒高。「当时同一栋楼，如果申请了民宿牌照，可以卖3000万日圆。」民宿法收紧后，这些单位即时失去民宿功能，业主急于放售，楼价由高位跌了一半，「现在买这些单位用来收租，其实是执平货。」
她说大阪JR环状线内地区，例如心斋桥、难波、日本桥等地区，30万至50万港元可买到studio单位，租金回报5至6厘。故「百万仓」亦选择买两个福冈楼及一个大阪楼；或一个东京、一个大阪，这两个方案也兼具稳定收租及升值潜力。
