學生宿舍商轉型物管顧問
發佈時間：03:00 2026-03-18 HKT
「城中學舍」計劃後，吸引資金進駐學生宿舍領域，並促使具經驗的宿舍營運商從傳統「大包租」模式，轉向發展更加專業、更輕資產的物業管理商業模式，以降低前期資金風險。安怡居聯合創辦人曾慧莉接受本報專訪時表示，公司早於2012年便進軍學生宿舍，但自從獲取物業管理監管局牌照後，便減少以「大包租」模式經營，將業務重心轉向通過為業主提供物業管理服務，並收取管理費。不過，她直言目前整體市場亂象叢生，當中涉及無牌經營及違規改建等問題。
安怡居誕生於2012年，因曾慧莉與兩位中大同學重回母校參觀時，發現來港升學的師弟師妹在租賃市場上處處碰壁，「他們缺乏經驗，不僅容易遇到網上詐騙，更常因不諳租務細節而吃虧，甚至有學生買錯床褥尺寸，被逼淪為廳長。」這些學生問題讓她們意識到「危中有機」，3人決定將持有的3個沙田第一城住宅物業，改裝成10間房作試驗，當時每個物業樓價約90萬至100萬元，裝修費合共60萬元，「我們僅僅靠照片和影片，一個星期內所有床位便被搶租一空」。
市場的熱烈反應，讓她們確信這是一片潛力巨大的「藍海」，但很快發現利用零散單位再分租，管理效率低下，而且難以確保住客質素；於是在2013年，決定採用「大包租」模式，租下佐敦廣東道的整幢唐樓，斥資約200萬元，將其翻新並改裝成40個房間，全部出租於學生，這便是安怡居第一個整幢的學生宿舍。曾慧莉坦言，該項目至今依然保持100%入住率。
擁800房間 月租最高1.94萬
發展多年後，公司由最初的3個住宅物業、10間房，發展到現在遍布港九新界，一共推出近800個房間。根據公司官網提供的資料顯示，每個房間月租介乎4200至19400元，視乎不同面積、居住人數而定。
曾慧莉透露，目前所有房間都全數租出，更笑言每次接受傳媒訪問，若需參觀房間內部都需碰運氣，因為很多宿舍一推出就即刻被搶租。若以最平月租4200元計，估算公司每月租金收入至少336萬元，一年則高達4032萬元。
獲物監局牌完成蛻變
曾慧莉坦言，安怡居應該算是在香港第一間踏足學生宿舍的公司。不過，真正讓公司完成蛻變的，是考取物業管理監管局（PMSA）牌照，從「大包租」模式，轉型為向業主提供一站式託管服務的專業營運商。她補充說，現在公司的營運主要由兩大業務板塊構成，各佔一半比重，一個是透過「大包租」推出宿舍，另一個則是做學生宿舍的物業管理。該轉型還幫助公司飲到「頭啖湯」，成為「城中學舍」計劃中第一個獲批的公司。
她分享，公司作為管理營運商及顧問角色與本地老牌家族合作，為其持有的旺角甘霖大廈申請「城中學舍」計劃，改造成學生宿舍「越舍（Yuè Residence）」。「我會給意見，但最後整個Project，譬如給多少錢，哪些東西做，哪些東西不做，其實都是業主自己決定。」她認為，若共同出資，當物業升值後，業主希望出售，情況將變得複雜，因此保持顧問角色對雙方都是最有利的。
談及申請經歷，曾慧莉坦言「過程相當麻煩」。她指出，初期便要與多個政府部門溝通、協調，以符合消防、交通等技術要求。她回憶，由於是首批申請，許多標準在初期都比較模糊，需要大量時間與官員磋商，「例如輪椅設施，本來樓上的住宅沒有這個設計，申請之後政府就說要有，所以我們就要改動圖則以符合政府要求。」
目前該項目仍在進行工程，將於今年7月完工。曾慧莉透露，「我們就快開始預訂，預計學生8月中旬可正式入住。」屆時，項目將提供約110個床位，並且根據「城中學舍」的規定，入住者必須是學生或與大學相關的工作人員。
憑藉成功經驗，安怡居已將「城中學舍」視為未來幾年的重點發展方向，並吸引了更多業主洽談合作。曾慧莉透露，公司另一個大型合作夥伴是星星地產（1560），雙方將在觀塘偉業街共同打造一個提供980個房間的全新大型學生住宿項目，安怡居在其中同樣擔任顧問角色，從早期規劃階段就已參與。
市場混亂無牌經營成風
不過，在曾慧莉看來，目前市場環境並非一片淨土，而是充斥令人擔憂的亂象。她首先指出，最普遍的問題是無牌經營，市場上存在大量營運者，在未獲取任何合法物業管理牌照的情況下，便自行將物業包裝成「學生宿舍」並對外招租，其服務質量和安全性均無法保證。
除此之外，還有層出不窮的違規改建問題。她舉例，早前有投資者把九龍塘一處低密度獨立屋，改建成可提供60個床位的宿舍，她認為這種做法不僅涉嫌大量僭建，更有機會觸犯《床位寓所條例》。不過，對於規管方面，她則認為未必需要額外設立一套專門的「學生宿舍牌照」，因承租人均為成年人大學生，現有的樓宇安全規例及物業管理業監管（PMSA）已經足夠，就如國外將學生宿舍視為私人住宅的規管方式一致。
