学生宿舍商转型物管顾问
发布时间：03:00 2026-03-18 HKT
「城中学舍」计划后，吸引资金进驻学生宿舍领域，并促使具经验的宿舍营运商从传统「大包租」模式，转向发展更加专业、更轻资产的物业管理商业模式，以降低前期资金风险。安怡居联合创办人曾慧莉接受本报专访时表示，公司早于2012年便进军学生宿舍，但自从获取物业管理监管局牌照后，便减少以「大包租」模式经营，将业务重心转向通过为业主提供物业管理服务，并收取管理费。不过，她直言目前整体市场乱象丛生，当中涉及无牌经营及违规改建等问题。
安怡居诞生于2012年，因曾慧莉与两位中大同学重回母校参观时，发现来港升学的师弟师妹在租赁市场上处处碰壁，「他们缺乏经验，不仅容易遇到网上诈骗，更常因不谙租务细节而吃亏，甚至有学生买错床褥尺寸，被逼沦为厅长。」这些学生问题让她们意识到「危中有机」，3人决定将持有的3个沙田第一城住宅物业，改装成10间房作试验，当时每个物业楼价约90万至100万元，装修费合共60万元，「我们仅仅靠照片和影片，一个星期内所有床位便被抢租一空」。
市场的热烈反应，让她们确信这是一片潜力巨大的「蓝海」，但很快发现利用零散单位再分租，管理效率低下，而且难以确保住客质素；于是在2013年，决定采用「大包租」模式，租下佐敦广东道的整幢唐楼，斥资约200万元，将其翻新并改装成40个房间，全部出租于学生，这便是安怡居第一个整幢的学生宿舍。曾慧莉坦言，该项目至今依然保持100%入住率。
拥800房间 月租最高1.94万
发展多年后，公司由最初的3个住宅物业、10间房，发展到现在遍布港九新界，一共推出近800个房间。根据公司官网提供的资料显示，每个房间月租介乎4200至19400元，视乎不同面积、居住人数而定。
曾慧莉透露，目前所有房间都全数租出，更笑言每次接受传媒访问，若需参观房间内部都需碰运气，因为很多宿舍一推出就即刻被抢租。若以最平月租4200元计，估算公司每月租金收入至少336万元，一年则高达4032万元。
获物监局牌完成蜕变
曾慧莉坦言，安怡居应该算是在香港第一间踏足学生宿舍的公司。不过，真正让公司完成蜕变的，是考取物业管理监管局（PMSA）牌照，从「大包租」模式，转型为向业主提供一站式托管服务的专业营运商。她补充说，现在公司的营运主要由两大业务板块构成，各占一半比重，一个是透过「大包租」推出宿舍，另一个则是做学生宿舍的物业管理。该转型还帮助公司饮到「头啖汤」，成为「城中学舍」计划中第一个获批的公司。
她分享，公司作为管理营运商及顾问角色与本地老牌家族合作，为其持有的旺角甘霖大厦申请「城中学舍」计划，改造成学生宿舍「越舍（Yuè Residence）」。「我会给意见，但最后整个Project，譬如给多少钱，哪些东西做，哪些东西不做，其实都是业主自己决定。」她认为，若共同出资，当物业升值后，业主希望出售，情况将变得复杂，因此保持顾问角色对双方都是最有利的。
谈及申请经历，曾慧莉坦言「过程相当麻烦」。她指出，初期便要与多个政府部门沟通、协调，以符合消防、交通等技术要求。她回忆，由于是首批申请，许多标准在初期都比较模糊，需要大量时间与官员磋商，「例如轮椅设施，本来楼上的住宅没有这个设计，申请之后政府就说要有，所以我们就要改动图则以符合政府要求。」
目前该项目仍在进行工程，将于今年7月完工。曾慧莉透露，「我们就快开始预订，预计学生8月中旬可正式入住。」届时，项目将提供约110个床位，并且根据「城中学舍」的规定，入住者必须是学生或与大学相关的工作人员。
凭借成功经验，安怡居已将「城中学舍」视为未来几年的重点发展方向，并吸引了更多业主洽谈合作。曾慧莉透露，公司另一个大型合作伙伴是星星地产（1560），双方将在观塘伟业街共同打造一个提供980个房间的全新大型学生住宿项目，安怡居在其中同样担任顾问角色，从早期规划阶段就已参与。
市场混乱无牌经营成风
不过，在曾慧莉看来，目前市场环境并非一片净土，而是充斥令人担忧的乱象。她首先指出，最普遍的问题是无牌经营，市场上存在大量营运者，在未获取任何合法物业管理牌照的情况下，便自行将物业包装成「学生宿舍」并对外招租，其服务质量和安全性均无法保证。
除此之外，还有层出不穷的违规改建问题。她举例，早前有投资者把九龙塘一处低密度独立屋，改建成可提供60个床位的宿舍，她认为这种做法不仅涉嫌大量僭建，更有机会触犯《床位寓所条例》。不过，对于规管方面，她则认为未必需要额外设立一套专门的「学生宿舍牌照」，因承租人均为成年人大学生，现有的楼宇安全规例及物业管理业监管（PMSA）已经足够，就如国外将学生宿舍视为私人住宅的规管方式一致。
