投資者棄商廈 轉戰學生套房
發佈時間：03:00 2026-02-11 HKT
香港商業地產市場低迷之際，學生宿舍需求持續擴大，吸引越來越多投資者進駐，一間原本專注於出租寫字樓的地產投資公司，亦將業務重心轉向學生宿舍市場。Cozi Living Limited董事林啟明接受本報專訪時表示，現時寫字樓租賃情況不理想，即使減租一半亦難找到租客；反觀住宅市場受惠內地生的龐大居住需求，不愁找不到租客，現在還未開學，已有很多學生家長查詢，而公司目前亦只剩6間房待租。
林啟明表示，「公司之前主要是做商業地產和Co-working（共享辦公），但現在商業地產太難做了」。他稱，公司持有的一層中環寫字樓租金，已從高峰期每月65萬元跌至現在的30多萬元，跌幅超過50%，而且「寫字樓免租期半年，還需要畀代理半年租金作佣金，再加上管理費，呢頭收唔到另一頭又要畀，虧損很大」。
中環寫字樓租金「腰斬」
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀於去年6月曾指出，2024年有12個指標寫字樓租值，較2019年高位回落逾3成，全屬港島區，跌幅最大為中環中心，跌近4成。整體寫字樓租值跌勢持續，由2019年高峰連跌5年共28.5%，而2024年按年跌4.3%。根據國際物業顧問高力國際今年1月發布的最新報告，甲級寫字樓租金2025年全年租金下跌5.8%，其中核心區如中環、金鐘跌幅為0.8%。
8000萬購港島單位建宿舍
商業地產市場環境改變，促使公司開始轉型，隨着撤辣、減息及「普通話拼音買家」的支持，公司轉而專注住宅租賃市場。林啟明稱，從2024年12月至2025年12月，公司陸續購入位於石塘咀、西營盤、堅尼地城、銅鑼灣、大坑、天后、北角及炮台山住宅單位，一共14伙，不用按揭，斥資共8000多萬元全款付清，並計劃將其改裝成90至200方呎不等的50個小套房。林啟明還表示，最初並未視內地生為主要客源，而是想吸引追求高端生活質量的內地或海外專才人士，但當這些套房真正推出市場後發現，內地學生租客卻佔9成。
選址呎價平近港鐵站
住宅物業的選址亦有考究，林啟明分享，位置必須鄰近港鐵站、有電梯、有地面大堂及保安，更重要的是，以上單位平均呎價約8000至9000元，「呎價夠平先入手」。另外，房間改裝期約半年，每間房裝修及置業成本約150萬元，有窗戶、廚房及獨立洗手間。截至目前，公司已推出27間房，仍有23間正在裝修中，21間已獲承租，租金約9500至14000元不等。
記者在訪問期間亦參觀了位於銅鑼灣禮頓道58號禮賢大廈的單位，面積約1000方呎，改成6個套房，每個套房都有內嵌式衣櫃、書枱等，並提供床上用品，租客可直接「拎包入住」。不過，記者發現該單位內沒有洗衣機，林啟明則表示，現時推出的套房都沒有洗衣機，未來則會改進，現時租客可自行去洗衣店，公司亦有提供每星期兩次的洗衣乾衣服務，但每月需加多1000元。
冀於10年內回本
在學生宿舍需求持續增長下，林啟明坦言，公司將加大對學生宿舍市場的投資力度，計劃至少再購入14個單位，目標在2026年底提供100間套房。目前公司預計學生宿舍項目的投資回報率為10%，單計裝修5年可回本，若包括置業成本則需10年回本期。
被問及會否考慮購入九龍區住宅時，他表示仍會專注港島區市場，理由是港島區樓宇具有更高升值潛力，即使日後需要退場，資產變現也更便利。此外，他傾向於購置而非租賃物業，並指早前買樓曾經歷兩次業主撻訂，有關業主寧願賠付5%訂金以接受更高出價的買家，證明住宅市場已呈現回暖跡象；若公司持有物業，未來可受益於潛在的升值空間。
與「共享辦公室」不同
目前學生宿舍這類共享生活空間的商業模式正蓬勃發展，但亦讓人不禁聯想到曾經風光一時的共享辦公室模式，當投資者大舉進軍後，未來又會否走上相似的道路？世邦魏理仕香港資本市場主管甄浚岷則認為，學生宿舍市場具有明顯的投資優勢和更強的可持續性，更指共享辦公本質上是一種「Bubble（泡沫）」，「每個人都想做，然後做到供應過剩，等於在不同的地方搶奪同一批客源」。
至於學生宿舍市場，他強調「學生宿舍是真正的剛需，如果你是一個國際學生，你必須找宿位，因為這裏沒有家給你住，但如果你做Co-working空間，你要不停地推廣其價值與優勢，甚麼是Co-working？為甚麼要用Co-working？現在居家辦公難道不可以嗎？」而學生宿舍的剛需是非常明顯的，也不需要再去市場上推廣這個產品的概念。
