投资者弃商厦 转战学生套房
发布时间：03:00 2026-02-11 HKT
香港商业地产市场低迷之际，学生宿舍需求持续扩大，吸引越来越多投资者进驻，一间原本专注于出租写字楼的地产投资公司，亦将业务重心转向学生宿舍市场。Cozi Living Limited董事林启明接受本报专访时表示，现时写字楼租赁情况不理想，即使减租一半亦难找到租客；反观住宅市场受惠内地生的庞大居住需求，不愁找不到租客，现在还未开学，已有很多学生家长查询，而公司目前亦只剩6间房待租。
林启明表示，「公司之前主要是做商业地产和Co-working（共享办公），但现在商业地产太难做了」。他称，公司持有的一层中环写字楼租金，已从高峰期每月65万元跌至现在的30多万元，跌幅超过50%，而且「写字楼免租期半年，还需要畀代理半年租金作佣金，再加上管理费，呢头收唔到另一头又要畀，亏损很大」。
中环写字楼租金「腰斩」
中原地产研究部高级联席董事杨明仪于去年6月曾指出，2024年有12个指标写字楼租值，较2019年高位回落逾3成，全属港岛区，跌幅最大为中环中心，跌近4成。整体写字楼租值跌势持续，由2019年高峰连跌5年共28.5%，而2024年按年跌4.3%。根据国际物业顾问高力国际今年1月发布的最新报告，甲级写字楼租金2025年全年租金下跌5.8%，其中核心区如中环、金钟跌幅为0.8%。
8000万购港岛单位建宿舍
商业地产市场环境改变，促使公司开始转型，随着撤辣、减息及「普通话拼音买家」的支持，公司转而专注住宅租赁市场。林启明称，从2024年12月至2025年12月，公司陆续购入位于石塘咀、西营盘、坚尼地城、铜锣湾、大坑、天后、北角及炮台山住宅单位，一共14伙，不用按揭，斥资共8000多万元全款付清，并计划将其改装成90至200方呎不等的50个小套房。林启明还表示，最初并未视内地生为主要客源，而是想吸引追求高端生活质量的内地或海外专才人士，但当这些套房真正推出市场后发现，内地学生租客却占9成。
选址呎价平近港铁站
住宅物业的选址亦有考究，林启明分享，位置必须邻近港铁站、有电梯、有地面大堂及保安，更重要的是，以上单位平均呎价约8000至9000元，「呎价够平先入手」。另外，房间改装期约半年，每间房装修及置业成本约150万元，有窗户、厨房及独立洗手间。截至目前，公司已推出27间房，仍有23间正在装修中，21间已获承租，租金约9500至14000元不等。
记者在访问期间亦参观了位于铜锣湾礼顿道58号礼贤大厦的单位，面积约1000方呎，改成6个套房，每个套房都有内嵌式衣柜、书枱等，并提供床上用品，租客可直接「拎包入住」。不过，记者发现该单位内没有洗衣机，林启明则表示，现时推出的套房都没有洗衣机，未来则会改进，现时租客可自行去洗衣店，公司亦有提供每星期两次的洗衣干衣服务，但每月需加多1000元。
冀于10年内回本
在学生宿舍需求持续增长下，林启明坦言，公司将加大对学生宿舍市场的投资力度，计划至少再购入14个单位，目标在2026年底提供100间套房。目前公司预计学生宿舍项目的投资回报率为10%，单计装修5年可回本，若包括置业成本则需10年回本期。
被问及会否考虑购入九龙区住宅时，他表示仍会专注港岛区市场，理由是港岛区楼宇具有更高升值潜力，即使日后需要退场，资产变现也更便利。此外，他倾向于购置而非租赁物业，并指早前买楼曾经历两次业主挞订，有关业主宁愿赔付5%订金以接受更高出价的买家，证明住宅市场已呈现回暖迹象；若公司持有物业，未来可受益於潜在的升值空间。
与「共享办公室」不同
目前学生宿舍这类共享生活空间的商业模式正蓬勃发展，但亦让人不禁联想到曾经风光一时的共享办公室模式，当投资者大举进军后，未来又会否走上相似的道路？世邦魏理仕香港资本市场主管甄浚岷则认为，学生宿舍市场具有明显的投资优势和更强的可持续性，更指共享办公本质上是一种「Bubble（泡沫）」，「每个人都想做，然后做到供应过剩，等于在不同的地方抢夺同一批客源」。
至于学生宿舍市场，他强调「学生宿舍是真正的刚需，如果你是一个国际学生，你必须找宿位，因为这里没有家给你住，但如果你做Co-working空间，你要不停地推广其价值与优势，甚么是Co-working？为甚么要用Co-working？现在居家办公难道不可以吗？」而学生宿舍的刚需是非常明显的，也不需要再去市场上推广这个产品的概念。
