內地撐樓市政策頻現 廣州「以舊換新」構思大膽創新
發佈時間：03:00 2026-05-30 HKT
近年來，內地房地產行業處於深度調整期，主要表徵為相關投資持續下滑、新建住宅銷售疲弱、庫存量高等問題。與此同時，城市老舊房屋安全隱患多、居住品質低的問題也很突出。要同時解決這些結構性難題，絕非易事，特別是地方政府債務壓力大、傳統融資渠道受限等因素，至今仍制約着房地產行業的活力。然而，值得肯定的是，當局並未坐以待斃，反而顯得相當積極，新招迭出，且不乏創意與突破。
打通一二手住宅置換
今年「兩會」期間公布的政府工作報告，在關於房地產市場的章節中，不再提「止跌回穩」，而是寫上「因城施策控增量、去庫存」「探索多渠道盤活存量商品房」「加快危舊房改造」等字眼，中央加快修復樓市的意圖溢於言表。近日國務院發布的《城市更新「十五五」規劃》，更直接帶動在港上市的內房股集體飆升，背後原因不難理解——文件明確提出動用「地方政府專項債券」支持城市更新（相當於舊區重建），此舉將有助降低融資門檻，推動項目加快落實；特別是加快危舊房、老舊小區和城中村改造，可直接創造建材、施工和裝修等全產業鏈需求，帶動投資並擴大內需，形成良性的經濟循環。
更具創意、更「出位」的做法，當屬廣州推出的「舊區重建」與「以舊換新」相結合的方案。具體操作方式如下：首先，由市屬國企廣州安居集團出面，收購符合條件的破舊房屋，業主在自願參與的原則下可獲一筆款項；然後，業主必須在180天內，購置新建商品住宅。這種模式，實際上是由國企進行市場化的徵收，從而打通一二手住宅的置換，既有利於「舊區重建」，改善城市面貌與居住安全，又能增強準買家在新樓市場的購買力，繼而促進「去庫存」，堪稱一石二鳥之策。
在實行資本主義制度的香港，廣州的做法實難想像；最近港府提出收購宏福苑業權，亦未有強制原業主必須「買新樓」。但無可否認，廣州的措施確有獨到之處——有助將低效的資產收回，透過國企的力量，將這些資產轉化為對社會更具價值的資源，包括優先用於保障房、人才公寓等用途，從而提升土地資源的配置效率。
成效待時間考驗
當然，上述好處目前仍僅停留於理論層面，「賣舊買新」的實際效果如何，尚待市場驗證。從短期反應來看，廣州人對政策門檻過高頗有微言。該政策的缺點確實不少，例如被收購的舊屋，市值限於300萬元人民幣以內，建築面積70方米以下，且必須位處廣州環城高速以內，這些條件變相排除了大量舊樓業主的參與；180天的置換期限未必充裕，對需要更長時間籌劃的業主而言，壓力不小；只可買新房、不可買舊房的規定，亦未必對購買力較弱的人有利。
廣州「賣舊買新」試點工作將於今年12月31日截止，作為一項集「盤活存量商品房」「去庫存」「加快危舊房改造」於一身的綜合試驗，實在不妨一試。畢竟，任何政策創新都不可能一開始就盡善盡美。將來總結經驗時，如果試驗成功，不妨大範圍推廣；如果效果欠理想，亦可修正。這完全符合「摸著石頭過河」的智慧。內地房地產市場體量龐大、區域差異顯著，沒有一套放諸四海皆準的解決方案。惟有鼓勵地方大膽探索，才能摸索出一條比較務實的發展之路。廣州的嘗試，無論成敗，都將為後續政策提供寶貴的實踐經驗。
