内地撑楼市政策频现 广州「以旧换新」构思大胆创新
发布时间：03:00 2026-05-30 HKT
近年来，内地房地产行业处于深度调整期，主要表征为相关投资持续下滑、新建住宅销售疲弱、库存量高等问题。与此同时，城市老旧房屋安全隐患多、居住品质低的问题也很突出。要同时解决这些结构性难题，绝非易事，特别是地方政府债务压力大、传统融资渠道受限等因素，至今仍制约着房地产行业的活力。然而，值得肯定的是，当局并未坐以待毙，反而显得相当积极，新招迭出，且不乏创意与突破。
打通一二手住宅置换
今年「两会」期间公布的政府工作报告，在关于房地产市场的章节中，不再提「止跌回稳」，而是写上「因城施策控增量、去库存」「探索多渠道盘活存量商品房」「加快危旧房改造」等字眼，中央加快修复楼市的意图溢于言表。近日国务院发布的《城市更新「十五五」规划》，更直接带动在港上市的内房股集体飙升，背后原因不难理解——文件明确提出动用「地方政府专项债券」支持城市更新（相当于旧区重建），此举将有助降低融资门槛，推动项目加快落实；特别是加快危旧房、老旧小区和城中村改造，可直接创造建材、施工和装修等全产业链需求，带动投资并扩大内需，形成良性的经济循环。
更具创意、更「出位」的做法，当属广州推出的「旧区重建」与「以旧换新」相结合的方案。具体操作方式如下：首先，由市属国企广州安居集团出面，收购符合条件的破旧房屋，业主在自愿参与的原则下可获一笔款项；然后，业主必须在180天内，购置新建商品住宅。这种模式，实际上是由国企进行市场化的征收，从而打通一二手住宅的置换，既有利于「旧区重建」，改善城市面貌与居住安全，又能增强准买家在新楼市场的购买力，继而促进「去库存」，堪称一石二鸟之策。
在实行资本主义制度的香港，广州的做法实难想像；最近港府提出收购宏福苑业权，亦未有强制原业主必须「买新楼」。但无可否认，广州的措施确有独到之处——有助将低效的资产收回，透过国企的力量，将这些资产转化为对社会更具价值的资源，包括优先用于保障房、人才公寓等用途，从而提升土地资源的配置效率。
成效待时间考验
当然，上述好处目前仍仅停留于理论层面，「卖旧买新」的实际效果如何，尚待市场验证。从短期反应来看，广州人对政策门槛过高颇有微言。该政策的缺点确实不少，例如被收购的旧屋，市值限于300万元人民币以内，建筑面积70方米以下，且必须位处广州环城高速以内，这些条件变相排除了大量旧楼业主的参与；180天的置换期限未必充裕，对需要更长时间筹划的业主而言，压力不小；只可买新房、不可买旧房的规定，亦未必对购买力较弱的人有利。
广州「卖旧买新」试点工作将于今年12月31日截止，作为一项集「盘活存量商品房」「去库存」「加快危旧房改造」于一身的综合试验，实在不妨一试。毕竟，任何政策创新都不可能一开始就尽善尽美。将来总结经验时，如果试验成功，不妨大范围推广；如果效果欠理想，亦可修正。这完全符合「摸著石头过河」的智慧。内地房地产市场体量庞大、区域差异显著，没有一套放诸四海皆准的解决方案。惟有鼓励地方大胆探索，才能摸索出一条比较务实的发展之路。广州的尝试，无论成败，都将为后续政策提供宝贵的实践经验。
