投管俊「傑」——投資唐樓注意事項

投管俊「傑」

徐燦傑

2021-05-17 04:17 HKT

生活專欄

內容

　　本欄與大家談論的是投資時的「管治」技巧，眼見本港市區重建進度如火如荼，例如近期觀塘裕民坊亦屆清拆階段，將發展大型綜合商住區，身邊不少朋友都有意購入油尖旺、土瓜灣或港島東等舊區的一些唐樓物業，希望在收租或自住的同時，等待日後被市建局高價收購重建的機會，博取數以倍計的回報。
　　不過買唐樓等重建，又是否那麼簡單呢？特別是有意購入唐樓的投資者，未必位位都有能力「Full paid」，最終都要透過銀行借取按揭，當要走到這一步的時候，就必須要注意以下幾個事項了。
　　首先，投資者購入一個唐樓單位投資前，要考慮的重要因素是樓齡，若買家年齡及收入許可，當一幢唐樓樓齡在50年以下，一般仍可以借到最少八成按揭，例如九龍城區一些樓齡僅20多年的無電梯唐樓，成交價在400萬元以下，甚至可以借盡樓價九成。不過如果樓宇樓齡較高、質素較低，又或是該大廈內已有多個單位被間作劏房，就有機會遭銀行削減一至兩成按揭成數，因此有意購入唐樓的置業人士，宜先作背景審查和實地考察，並預備較充裕的首期金額，以免借款不足，破壞投資大計。
　　事實上，銀行批出唐樓高成數按揭前，會參考「樓齡」與「人齡」，前者一般是計算「80年減樓齡」，按揭年期不得超過金管局的30年指引；至於置業者和擔保人的年齡，更會直接影響批出按揭的成數和年期，因為一般而言，「樓齡+按揭」年期不可超過70年或75年，如果銀行較嚴格，規定「樓齡+按揭」年期不可超過70年，當購入樓齡50年的唐樓物業，業主最長只可攤分20年還款。在還款期縮短下，每月供款增加，對買家收入要求亦有所上升。因此買家宜盡量避開樓齡太高的唐樓物業，以避免撻訂或首期金額失預算。
　　當然這樣會有少許矛盾，因為樓齡愈高的唐樓，被收購機會亦較大，但卻令按揭年期縮短。相反，若一間唐樓單位連50年樓齡的「強拍門檻」亦未到，又怎會成為市建局或發展商收購目標呢？因此投資者應該自行衡量當中利弊了。
　　另外要注意的是，銀行批出唐樓按揭前，一般會進行實地考察等盡職審查，因此買家與賣方簽署臨約時，應要求賣家允許開門讓銀行安排的估價公司視察，並須對方承諾該單位沒有任何違反建築物條例的結構性改動，以免為批出按揭帶來阻滯。
註冊合規師公會投融資部總召集人
徐燦傑