投管俊「杰」——投资唐楼注意事项

投管俊「杰」

徐灿杰

2021-05-17 04:17 HKT

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生活专栏

內容

　　本栏与大家谈论的是投资时的「管治」技巧，眼见本港市区重建进度如火如荼，例如近期观塘裕民坊亦届清拆阶段，将发展大型综合商住区，身边不少朋友都有意购入油尖旺、土瓜湾或港岛东等旧区的一些唐楼物业，希望在收租或自住的同时，等待日后被市建局高价收购重建的机会，博取数以倍计的回报。
　　不过买唐楼等重建，又是否那么简单呢？特别是有意购入唐楼的投资者，未必位位都有能力「Full paid」，最终都要透过银行借取按揭，当要走到这一步的时候，就必须要注意以下几个事项了。
　　首先，投资者购入一个唐楼单位投资前，要考虑的重要因素是楼龄，若买家年龄及收入许可，当一幢唐楼楼龄在50年以下，一般仍可以借到最少八成按揭，例如九龙城区一些楼龄仅20多年的无电梯唐楼，成交价在400万元以下，甚至可以借尽楼价九成。不过如果楼宇楼龄较高、质素较低，又或是该大厦内已有多个单位被间作㓥房，就有机会遭银行削减一至两成按揭成数，因此有意购入唐楼的置业人士，宜先作背景审查和实地考察，并预备较充裕的首期金额，以免借款不足，破坏投资大计。
　　事实上，银行批出唐楼高成数按揭前，会参考「楼龄」与「人龄」，前者一般是计算「80年减楼龄」，按揭年期不得超过金管局的30年指引；至于置业者和担保人的年龄，更会直接影响批出按揭的成数和年期，因为一般而言，「楼龄+按揭」年期不可超过70年或75年，如果银行较严格，规定「楼龄+按揭」年期不可超过70年，当购入楼龄50年的唐楼物业，业主最长只可摊分20年还款。在还款期缩短下，每月供款增加，对买家收入要求亦有所上升。因此买家宜尽量避开楼龄太高的唐楼物业，以避免挞订或首期金额失预算。
　　当然这样会有少许矛盾，因为楼龄愈高的唐楼，被收购机会亦较大，但却令按揭年期缩短。相反，若一间唐楼单位连50年楼龄的「强拍门槛」亦未到，又怎会成为市建局或发展商收购目标呢？因此投资者应该自行衡量当中利弊了。
　　另外要注意的是，银行批出唐楼按揭前，一般会进行实地考察等尽职审查，因此买家与卖方签署临约时，应要求卖家允许开门让银行安排的估价公司视察，并须对方承诺该单位没有任何违反建筑物条例的结构性改动，以免为批出按揭带来阻滞。
注册合规师公会投融资部总召集人
徐灿杰