加息幾成定局 趁機尋覓筍盤
今星期市場稱是為超級議息周，美國聯儲局再次進行議息會議外，連帶歐洲央行、以及日本央行齊齊召開議息會議，當然最受港人關注必然是美國聯儲局的議息結果，盡使市場已幾乎全數預期美國將再度加息0.25厘，加上近期本地銀行同業拆息持續高企，最新1個月同業拆息(HIBOR)已升至5.14厘，較月初的4.93厘已顯著增加0.2厘，市場已幾乎預期香港港亦勢必再度加息。
而近期香港銀行同業拆息計算，與樓按相關的1個月HIBOR已觸及16年來高位，當然目前大部分按揭均設有最優惠利率(P)基準作上限。本港銀行界人士預測，本地銀行很大機會跟隨加P，幅度至少為0.125厘，甚至有機會跟足加0.25厘，對供樓人士負擔進一步加重。在過去一年半加息周期以來，每月供樓金額已大升逾30%，借500萬人士要多交逾5000元，無可否認，加息已對整體樓價帶來相當大的衝擊。
盡管今次本地銀行的加息周期是由去年9月開始，未計算今星期的加息幅度，過去10個月以匯豐銀行最優惠利率，由去年的5厘升至最近5.75厘，累計加息幅度只有0.75厘，但本港供樓負擔已大幅加重。
以貸款額100萬元，30年還款期計算，在2022年初低息環境下，當時實際供樓利率約為1.45厘（H加1.3厘），每月利息開支為3428元，而港息高企下，實際供樓息率已持續高過封頂位。若本次銀行加P息0.125厘，滙豐的P將提高至5.875厘，供樓實際利率將達到3.625厘（以P減2.25厘作利率上限計算），每月利息開支為4561元，較去年初則上漲33%。
雖然過去不足一年，以P計算實際上加息幅度不足一厘，但由於一年前相當銀行同業拆息只是一厘多，因此以實際按揭利率計算，期間實質的加息幅度是超越兩厘，因此加息對樓市的衛擊可想而知。
不過大家亦需要明白，有危亦有機，在按揭利率大幅調升下，自然有業主因此需要加速減磅，甚或是蝕讓離場，而事實上近日二手市場的已經出現不少大幅割價求售的筍盤，加上加息周期已接近尾聲，用家可考慮趁整回期完結前趁低吸納。
世紀21 Q動力總經理楊永健
2023年7月27日
