加息几成定局 趁机寻觅笋盘
今星期市场称是为超级议息周，美国联储局再次进行议息会议外，连带欧洲央行、以及日本央行齐齐召开议息会议，当然最受港人关注必然是美国联储局的议息结果，尽使市场已几乎全数预期美国将再度加息0.25厘，加上近期本地银行同业拆息持续高企，最新1个月同业拆息(HIBOR)已升至5.14厘，较月初的4.93厘已显著增加0.2厘，市场已几乎预期香港港亦势必再度加息。
而近期香港银行同业拆息计算，与楼按相关的1个月HIBOR已触及16年来高位，当然目前大部分按揭均设有最优惠利率(P)基准作上限。本港银行界人士预测，本地银行很大机会跟随加P，幅度至少为0.125厘，甚至有机会跟足加0.25厘，对供楼人士负担进一步加重。在过去一年半加息周期以来，每月供楼金额已大升逾30%，借500万人士要多交逾5000元，无可否认，加息已对整体楼价带来相当大的冲击。
尽管今次本地银行的加息周期是由去年9月开始，未计算今星期的加息幅度，过去10个月以汇丰银行最优惠利率，由去年的5厘升至最近5.75厘，累计加息幅度只有0.75厘，但本港供楼负担已大幅加重。
以贷款额100万元，30年还款期计算，在2022年初低息环境下，当时实际供楼利率约为1.45厘（H加1.3厘），每月利息开支为3428元，而港息高企下，实际供楼息率已持续高过封顶位。若本次银行加P息0.125厘，汇丰的P将提高至5.875厘，供楼实际利率将达到3.625厘（以P减2.25厘作利率上限计算），每月利息开支为4561元，较去年初则上涨33%。
虽然过去不足一年，以P计算实际上加息幅度不足一厘，但由于一年前相当银行同业拆息只是一厘多，因此以实际按揭利率计算，期间实质的加息幅度是超越两厘，因此加息对楼市的卫击可想而知。
不过大家亦需要明白，有危亦有机，在按揭利率大幅调升下，自然有业主因此需要加速减磅，甚或是蚀让离场，而事实上近日二手市场的已经出现不少大幅割价求售的笋盘，加上加息周期已接近尾声，用家可考虑趁整回期完结前趁低吸纳。
世纪21 Q动力总经理杨永健
2023年7月27日
