放寬按揭 釋放換樓客購買力
期待之久的好消息終於落實，早前金管局公布調整樓市逆周期措施，放寬自用住宅物業的按揭成數上限，其中實施已久的六成按揭上限(按揭保險除外)，放寬後1500萬以下自住住宅物業，最高可承造七成按揭，大大減低過去換樓客面對困難。
新措施下1500萬至3000萬自住住宅物業，最高可承造六成按揭；3000萬以上自住住宅物業，最高承造按揭水平維持五成；非自住住宅物業，最高按揭成數維持五成不變。此外，按揭保險計畫同步放寬，「1125萬或以下」物業最高按揭成數可達90%，貸款上限為900萬；原有「1125萬至1200萬」最多可造按揭水平為80%，最新擴大物業價格至「1125萬至1500萬」；而「1500萬至1715萬」最多可造按揭水平為80%，貸款上限為1200萬；至於「1715萬至3000萬」最多可造按揭水平為70%。
放寬按揭上限對於換樓人士來說是福音，相信可刺激換樓市場及增加市場交投，對整體樓市成交有十分正面幫助，以1500萬物業為例，過往最高可借64%，即960萬，並須支付按揭保險費用，假設以保費65折計算，相當於14萬元。新政策下，1500萬物業可直接在銀行做七成按揭而不需要按保，大大節省買樓成本同時，亦可減低首期的負擔。
再者在過去的按揭措施的限制下，相信大家亦明白，過去一段時間細屋換大屋是相當困難，特別當樓價增加而按揭成數減少，換樓客自然需要一大筆的首期來應付換樓，相信新措施將有利於緩解過去積累的換樓需求，幫助有需要家庭實現「細屋換大屋」的目標，同時令更多小型單位有機會被重新釋放到市場上，變相令上車客選擇增多，有利改善市民整體生活質素。
不過當然單靠放寬按揭成數，亦未必完全可以將換樓難的問題完全拆牆鬆綁，首先對於缺乏大量現金的換樓客而言，仍需要先售自住單位，才購買新單位，因為當中仍需要雙倍印花稅預繳、以及供款與收入比率重複計算等疑慮，再者金管居仍未放寬壓力測試的要求，任何換樓客，特別是「細換大」必須計清楚是否能通過壓力測試。
世紀21 Q動力總經理楊永健
2023年7月20日
