一股清泉 - 從貸款人角度看負資產|一股清泉

金管局公佈,2023年首季因樓價回升,負資產數字較前季大減。負資產住宅按揭貸款宗數由2022年第4季末的12164宗,減少至2023年第1季末的6379宗。

不少人看負資產現象,主要由借款人角度出發,評估負資產對借款人有何影響。宏觀一點的,會留意負資產的整體數目,再仔細一點的,會看資不抵債的程度。但較罕有由貸款機構角度出發,評估負資產現象。

負資產整體數目、個別按揭貸款資不抵債的程度等固然重要,但貸款機構更關心借款人還款紀律。畢竟樓價有升有跌,在統計上出現一定數字的負資產,不一定會令貸款機構出現損失。只有在樓價下跌,物業估值低於未償還本金餘額,而且借款人違約、不再還款時,貸款機構才可能出現損失。

即使樓按的抵價物業,估值大大低於未償還金額,只要借款人準時還款,銀行可收回的本金、利息,便跟物業並非負資產時相同。

香港借款的還款紀律一向良好,近20多年來,按揭拖欠90日以上的比率,長期處於0.1%以下水平,最新數字為0.06%,而過去季度負資產按揭的90日以上拖欠比率為0.04%,略佳於整體銀行樓按表現。此現象相信源於華人「有土斯有財」的文化,也可能是近年銀行批核的按揭,都要通過壓力測試,確保借款人的償付能力。

去年樓價雖受疫情影響跌近15%,但同期失業率亦持續下跌,最新數字為3.1%,接近全民就業,樓按拖欠比率自然低。在經濟復常而且就業市場穩定下,預計樓按拖欠比率以及有可能引致的壞帳率,將與現水平相若。在貸款機構眼中,樓按仍屬低風險業務。
宏亞按揭證券助理副總裁
一股清泉
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