市區重建需策群力
疫情反覆持續，公共衛生策略成本港近年關注焦點。然而，香港這繁華都市，還隱藏著許多「三無大廈」，既無業主立案法團、也無居民組織及沒有管理公司的大廈，傳染病風險倍增。不僅如此，其日久失修，配套欠修的樓宇狀況，摸黑上樓，摸著外露鋼筋，成為居民日常。如此滯後發展的樓宇，重建步伐何以遲遲未到？
據2022年5月立法會答問大會所引用的數字，全港截至目前，約有5000多幢「三無大廈」，主要集中於（按立法會選舉分區）九龍西及九龍中，如九龍城、油尖旺和深水埗等。誠言，「三無大廈」及高齡舊樓，面對欠缺管理，日久失修，大廈條件逐步落後現代標準，浮現衛生、治安、消防及維修等問題。短期策略，還可依賴政府針對性提供的支援及各類形資助，解燃眉之急；長期治本，不得不思考怎樣的市區重建策略。
就發展局公開數據顯示，全港達50年樓齡以上的「高齡」各類型私人樓宇數目截至2022年有9162幢，預測未來，將會每年有600幢樓宇踏入「高齡」階段，去屆政府共批出超過 190億港元作支援有需要業主保養物業，由此推算，至本屆政府任期完滿，有3000幢樓宇踏入「高齡」階段，在未計算通漲下，新支援金額因應高齡樓宇的增長可超過百分之三十二。高齡物業多座落於市中心地帶，伙數較少，很多居民亦早年搬遷，空置率高; 早年土地地積比較低，放諸現今規劃，有部分尚有剩餘空間，可釋出更多土地供應。面對土地供應緊拙的今日，以遞增的經費維護舊樓，是否合乎效益？
單論重建價值分析，舊區重建確是刻不容緩，但在執行層面，往往具有相當難度。雖政府立市區重建局為法定機構，發揮社區活化及更新職能，且有政策支援，進行收購及規劃，在經濟效益外，相對私人發展商會更全面考量不同持份者意見，但始終其自負盈虧的營運模式及有限資源下，面對連年增加的高齡樓宇，在執行效率及覆蓋率，也只能起隔靴止癢之效。針對問題，就檢討市建策略，應鼓勵私人市場參與，以增加收地效益作為切入點，其中放寛土地強拍門檻、教育小業主的諮詢配套，以及地積比轉移作整體規劃攸關重要。
考慮到私人併購時常會出現「落釘」或一戶獨大的局面，香港測量師學會較早前建議將土地強拍門檻由現時的80%降至66%「由於舊樓伙數較少，容易出現業權份數較大的一戶反對，則計畫告吹的情況，故建議「三無大廈」或樓齡超60年的大廈應以66% 作強拍門檻，以加快收地效率。」另一邊廂，考慮到小業主利益，提供充足的諮詢配套，如法律及統籌團隊，予他們能保障獲得合理補償方案亦至關重要，相關成本應由收購方負責；最後，地積比轉移亦能有效為私人發展商，激活整體的地段價值，以及作出全面性的空間、配套、環境及公用設施規劃，如此活化成市全貌，方比插針式收購更符合整體效益，值得深入研究。
雖有言，將市區重建的工作普及化至私人發展商，會擔心城市「士紳化」或是規劃對環境受損。然而，不能漠視同樣的公共開支在高齡樓宇，是否能帶有發展效益的問題，換轉而言，社區發展後的財富效應，如區內就業機會，亦是活化社區的一大誘因；而顧及環境的規劃，則需跨界別如的共同協助，例如銀行業目前就在綠建環評取得認證的建築物，推出綠色按揭計畫，以鼓勵發展商在規劃時就環境、社會及管治（ESG）著墨更多，可見城市發展，需群策群力。
2022年9月14日
