「公」地有價、重建有求
「一地難求」，是香港人的老生常談。正當不同持份者放眼北部新發展區時，傳統市區仍有瑰寶，所言正是「公務員樓」。雖說如此，著力發展，仍存一定阻力。
回顧歷史，「公務員樓」的誕生在上世紀50年代。二戰過後，市面一片狼藉，即使收入較穩定的華人公務員，仍然一屋難求。改善居住環境，成為當時港英政府的治理任務。於是，借鑑19世紀在歐洲盛行的「合作社」模式，建立「合作社房屋」。簡而言之，將公務員組成一個「合作社」組織，並以此為法人，政府以三分一的優惠地價批出土地，社員共同擁有土地業權，政府再以低息貸款予社員支付地價及興建費用。至80年代中，先後有238個合作社成立，共建5000多戶的單位，供公務員及家屬終身居住。
這些單位建築質素高，間隔實用，地積比低，並座落優質地段。以畢架山義德道的獵苑為例，單座只提供16個單位，每梯 4伙，每戶實用面積超過1200方呎。另市建局去年牽頭發展的九龍城盛德街及靠背壟項目，便正值中九龍的核心交通樞紐，毗鄰啟德新發展區。盛德街項目重建過後，會高空延伸，計畫提供640個單位，是原來約150個單位的四倍有多。
雖說這些單位建築質素高，可是大部份「公務員」樓並沒有電梯，對上年紀的業主及家屬的生活質素大打折扣。
重建「公務員樓」有助增加房屋供應量、灌注社區活力及引入配套。然而實際操作，仍有重重難關。首先，因為「合作社」在土地註冊處的法人地位，要收購重建，先要解散合作社並進行一系列的分契手續，使社員取得業權，一般程序約需時 30個月。市建局以去年重建項目作試點，在顧問支援的部署充份，最終以一年時間便完成相關程序，前車可鑑，流程不斷完善下，相信及後的手續處理能更具效率。
不過，即便手續完善，仍有「補地價」一關。因當年地皮屬優惠價批出，轉售需繳補地價，但當中成數並不透明，私人業主轉售的訂價操作較為困難，成交一般疏落。補地價前亦不能轉按銀行套用現金或租出，小業主難以實現資產價值。另一邊廂，私人發展商想要收購「公務員樓」作發展，除了要為小業主支付轉售的補地價成本外，還有用盡地積比的「補高空」地價，以南豐集團在2010年收購藹寧園為例（重建後的香島），地政總署在2012年批出每方呎近1萬的補地價金額，幾經周旋，才在2015年再批出每方呎地價約8000元才達成共識，時長五年，重建後的物業，提供470伙，為原來僅約100伙的藹寧園的4倍。人力物力及時間成本，每每使私人發展商卻步。
時移世易，「合作社」在歷史舞台角色逐漸淡化。如何繼續完善交易流程配套、加速土地估價的行政程序及提供一定優惠措施予私人發展商投資發展，從而激發「公務員樓」的重建優勢，屬頗值得深思可考的一大方向。
2022年8月30日
