樓市孰危孰機？
周若瑜
2022-10-10 09:00
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美國聯儲局9月中再宣布加息0.75厘，一如市場預期，香港亦緊隨步伐，有大型銀行調整最優惠利率（P-Rate），直接影響的樓價亦反應持續下行。高力研究部預測加息周期將延續至2023第二季，直至來年7月開始回調，來年第三季起穩定至2.8厘的水平，並展望今年全年樓價同比下跌12%。到底市場孰危孰機？
受經濟不明朗因素影響，近日樓市利淡消息不斷，焦點集中在所謂「麵包價」的物業價格，不時見到「蝕讓賣樓」；另一邊廂，俗稱「麵粉價」的土地成本，亦接連錄得低於市場估計下限的成交。
地皮價格回落，發展商表現保守，具有一籃子原因。首先，隨着本地銀行逐漸跟隨加息，地皮投資及發展的融資成本因而擴大；其次，各類建築造價成本仍高居不下；最後，發展商近期賣樓步伐減慢，資金回籠能力低效時，同時影響投地的決定。
如是者，在地產市道放緩時刻，最直接受影響的無疑是庫房收入。據2020/2021財政年度可見，賣地收入為庫房第二大收入來源，僅次於利得稅，約佔20.7%，緊隨其後是佔14.8%的印花稅收入。由此可見，地產市道的經濟產業鏈足可左右庫房其中兩大重要收入。政府已率先公布，今個財政年或者達到1000億元赤字，變相而言政府具有充足的動機，需要穩固樓市，方才有足夠「銀彈」，支援各行各業整體發展。
金管局已率先出招，將壓力測試的系數由3厘減至2厘，以中和加息後影響，盼望為樓市注入一定動力。本地的疫情政策「0+3」，以盼激活國際間商務及人員流動，帶動資金流入。本地大手房地產投資市場的買家，除卻本地發展商外，亦有大約三分一的買家來自外資房地產私募基金，如何令他們更大程度落戶香港購買優質房地產資產，以重新激活市場動力，在宣傳、政策誘因、法制及統籌上，政府亦可充當領頭羊角色，帶領走出困局。
2022年10月10日
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