楼市孰危孰机？
周若瑜
2022-10-10 09:00 HKT
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美国联储局9月中再宣布加息0.75厘，一如市场预期，香港亦紧随步伐，有大型银行调整最优惠利率（P-Rate），直接影响的楼价亦反应持续下行。高力研究部预测加息周期将延续至2023第二季，直至来年7月开始回调，来年第三季起稳定至2.8厘的水平，并展望今年全年楼价同比下跌12%。到底市场孰危孰机？
受经济不明朗因素影响，近日楼市利淡消息不断，焦点集中在所谓「面包价」的物业价格，不时见到「蚀让卖楼」；另一边厢，俗称「面粉价」的土地成本，亦接连录得低于市场估计下限的成交。
地皮价格回落，发展商表现保守，具有一篮子原因。首先，随着本地银行逐渐跟随加息，地皮投资及发展的融资成本因而扩大；其次，各类建筑造价成本仍高居不下；最后，发展商近期卖楼步伐减慢，资金回笼能力低效时，同时影响投地的决定。
如是者，在地产市道放缓时刻，最直接受影响的无疑是库房收入。据2020/2021财政年度可见，卖地收入为库房第二大收入来源，仅次于利得税，约占20.7%，紧随其后是占14.8%的印花税收入。由此可见，地产市道的经济产业链足可左右库房其中两大重要收入。政府已率先公布，今个财政年或者达到1000亿元赤字，变相而言政府具有充足的动机，需要稳固楼市，方才有足够「银弹」，支援各行各业整体发展。
金管局已率先出招，将压力测试的系数由3厘减至2厘，以中和加息后影响，盼望为楼市注入一定动力。本地的疫情政策「0+3」，以盼激活国际间商务及人员流动，带动资金流入。本地大手房地产投资市场的买家，除却本地发展商外，亦有大约三分一的买家来自外资房地产私募基金，如何令他们更大程度落户香港购买优质房地产资产，以重新激活市场动力，在宣传、政策诱因、法制及统筹上，政府亦可充当领头羊角色，带领走出困局。
2022年10月10日
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