市区重建需策群力
疫情反复持续，公共卫生策略成本港近年关注焦点。然而，香港这繁华都市，还隐藏著许多「三无大厦」，既无业主立案法团、也无居民组织及没有管理公司的大厦，传染病风险倍增。不仅如此，其日久失修，配套欠修的楼宇状况，摸黑上楼，摸著外露钢筋，成为居民日常。如此滞后发展的楼宇，重建步伐何以迟迟未到？
据2022年5月立法会答问大会所引用的数字，全港截至目前，约有5000多幢「三无大厦」，主要集中于（按立法会选举分区）九龙西及九龙中，如九龙城、油尖旺和深水埗等。诚言，「三无大厦」及高龄旧楼，面对欠缺管理，日久失修，大厦条件逐步落后现代标准，浮现卫生、治安、消防及维修等问题。短期策略，还可依赖政府针对性提供的支援及各类形资助，解燃眉之急；长期治本，不得不思考怎样的市区重建策略。
就发展局公开数据显示，全港达50年楼龄以上的「高龄」各类型私人楼宇数目截至2022年有9162幢，预测未来，将会每年有600幢楼宇踏入「高龄」阶段，去届政府共批出超过 190亿港元作支援有需要业主保养物业，由此推算，至本届政府任期完满，有3000幢楼宇踏入「高龄」阶段，在未计算通涨下，新支援金额因应高龄楼宇的增长可超过百分之三十二。高龄物业多座落于市中心地带，伙数较少，很多居民亦早年搬迁，空置率高; 早年土地地积比较低，放诸现今规划，有部分尚有剩余空间，可释出更多土地供应。面对土地供应紧拙的今日，以递增的经费维护旧楼，是否合乎效益？
单论重建价值分析，旧区重建确是刻不容缓，但在执行层面，往往具有相当难度。虽政府立市区重建局为法定机构，发挥社区活化及更新职能，且有政策支援，进行收购及规划，在经济效益外，相对私人发展商会更全面考量不同持份者意见，但始终其自负盈亏的营运模式及有限资源下，面对连年增加的高龄楼宇，在执行效率及覆盖率，也只能起隔靴止痒之效。针对问题，就检讨市建策略，应鼓励私人市场参与，以增加收地效益作为切入点，其中放寛土地强拍门槛、教育小业主的咨询配套，以及地积比转移作整体规划攸关重要。
考虑到私人并购时常会出现「落钉」或一户独大的局面，香港测量师学会较早前建议将土地强拍门槛由现时的80%降至66%「由于旧楼伙数较少，容易出现业权份数较大的一户反对，则计划告吹的情况，故建议「三无大厦」或楼龄超60年的大厦应以66% 作强拍门槛，以加快收地效率。」另一边厢，考虑到小业主利益，提供充足的咨询配套，如法律及统筹团队，予他们能保障获得合理补偿方案亦至关重要，相关成本应由收购方负责；最后，地积比转移亦能有效为私人发展商，激活整体的地段价值，以及作出全面性的空间、配套、环境及公用设施规划，如此活化成市全貌，方比插针式收购更符合整体效益，值得深入研究。
虽有言，将市区重建的工作普及化至私人发展商，会担心城市「士绅化」或是规划对环境受损。然而，不能漠视同样的公共开支在高龄楼宇，是否能带有发展效益的问题，换转而言，社区发展后的财富效应，如区内就业机会，亦是活化社区的一大诱因；而顾及环境的规划，则需跨界别如的共同协助，例如银行业目前就在绿建环评取得认证的建筑物，推出绿色按揭计划，以鼓励发展商在规划时就环境、社会及管治（ESG）著墨更多，可见城市发展，需群策群力。
2022年9月14日
