「公」地有价、重建有求
「一地难求」，是香港人的老生常谈。正当不同持份者放眼北部新发展区时，传统市区仍有瑰宝，所言正是「公务员楼」。虽说如此，著力发展，仍存一定阻力。
回顾历史，「公务员楼」的诞生在上世纪50年代。二战过后，市面一片狼藉，即使收入较稳定的华人公务员，仍然一屋难求。改善居住环境，成为当时港英政府的治理任务。于是，借鉴19世纪在欧洲盛行的「合作社」模式，建立「合作社房屋」。简而言之，将公务员组成一个「合作社」组织，并以此为法人，政府以三分一的优惠地价批出土地，社员共同拥有土地业权，政府再以低息贷款予社员支付地价及兴建费用。至80年代中，先后有238个合作社成立，共建5000多户的单位，供公务员及家属终身居住。
这些单位建筑质素高，间隔实用，地积比低，并座落优质地段。以毕架山义德道的猎苑为例，单座只提供16个单位，每梯 4伙，每户实用面积超过1200方呎。另市建局去年牵头发展的九龙城盛德街及靠背垄项目，便正值中九龙的核心交通枢纽，毗邻启德新发展区。盛德街项目重建过后，会高空延伸，计划提供640个单位，是原来约150个单位的四倍有多。
虽说这些单位建筑质素高，可是大部份「公务员」楼并没有电梯，对上年纪的业主及家属的生活质素大打折扣。
重建「公务员楼」有助增加房屋供应量、灌注社区活力及引入配套。然而实际操作，仍有重重难关。首先，因为「合作社」在土地注册处的法人地位，要收购重建，先要解散合作社并进行一系列的分契手续，使社员取得业权，一般程序约需时 30个月。市建局以去年重建项目作试点，在顾问支援的部署充份，最终以一年时间便完成相关程序，前车可鉴，流程不断完善下，相信及后的手续处理能更具效率。
不过，即便手续完善，仍有「补地价」一关。因当年地皮属优惠价批出，转售需缴补地价，但当中成数并不透明，私人业主转售的订价操作较为困难，成交一般疏落。补地价前亦不能转按银行套用现金或租出，小业主难以实现资产价值。另一边厢，私人发展商想要收购「公务员楼」作发展，除了要为小业主支付转售的补地价成本外，还有用尽地积比的「补高空」地价，以南丰集团在2010年收购蔼宁园为例（重建后的香岛），地政总署在2012年批出每方呎近1万的补地价金额，几经周旋，才在2015年再批出每方呎地价约8000元才达成共识，时长五年，重建后的物业，提供470伙，为原来仅约100伙的蔼宁园的4倍。人力物力及时间成本，每每使私人发展商却步。
时移世易，「合作社」在历史舞台角色逐渐淡化。如何继续完善交易流程配套、加速土地估价的行政程序及提供一定优惠措施予私人发展商投资发展，从而激发「公务员楼」的重建优势，属颇值得深思可考的一大方向。
2022年8月30日
