《施政》看楼市 基本面变化？
有投资经验的读者，深谙衡量资产价值及未来前景时，必先考量所谓「基本面」，即维系价值的根基成份。香港楼市过去十年接连升幅，主要由于需求和供应等基本面带动。过去多年由包括长年累月的低息环境、人口高经济利益带动的高流通力以及紧张的土地供应，一直维持楼市交投动力。
然而，经历环球加息以及人口下跌的影响，本年楼市骤现量价齐跌，翻看土地注册处纪录，年内住宅物业成交，直至十月，仅仅达到去年同期的45.5%左右。一般大众憧憬在行政长官李家超发表的任内首份《施政报告》会有新政策改善现时的情况。且回归基本面，再拆解政策内容，窥探未来楼市。
首先，随著美国需压抑通涨为由，全球踏入加息周期，变相供楼负担加重，令不少准买家对入市持观望态度。目前本港按揭利率约维持在2.75厘，比较历史加息周期的数据，仍属于较低水平。以 2005至2007年的加息期为例，按揭利率曾一度上升至5.5厘。高力国际研究部预测加息周期将延续至 2023 第二季，至到来年7月开始回调，来年第三季起一个月香港银行同业折息(HIBOR)将稳定至2.8厘的水平，来年住宅物业楼价预期仍有5至10%跌幅。随市场调节楼价，缓和供款压力下，加息节奏渐渐放缓，按揭利率对楼价的影响，只待市场随时间消化。
受到香港近期流动人口下跌影响，人口政策一如所料，成为《施政报告》的重中之重。当中最受业界关注的寛免额外印花税政策，最终出台则是居港七年，成永久居民后，可获退还置业印花税（BSD）。市场虽普遍看淡，政策能否即时刺激市场，惟不能漠视实际数据。由 2016年至2022年间经过去六项人才入境计划获批的人数达到33万人，其中居港满五年的有18.4万、满四年更高达25万人，这些合资格人士变相只需待二至三年便可获退还税项，可见这政策有充足的诱因，加快人才在港置业。最近屯门黄金海岸便有类似成交，成为短期不可忽视的市场承接力。
最后在土地供应方需，新一份《施政报告》具明显决心，增加政府土地储备及供应，包括公布「北部都会区」及「明日大屿」的更多发展细节、研究降低楼龄50至70年的强拍门槛、加快「生地」变「熟地」的行政流程及加快发展将军澳137号地皮等。市场疑虑过多的土地供应会加剧楼价的调整。不过须注意房屋土地政策方向的「公私营房屋七三比」，使私楼供应量往后十年仍只维持在每年14000伙水平。这供应量对改善市民生活，「住好啲」，「住大啲」的愿景有必要维持。
总结从楼市的基本面而言，近期经济环境及人口缺失令近期楼市有所调整。而《施政报告》虽有对症下药，惟并非即时能扭转局势。惟中长期观之，楼市经济为周期式运行，政策有效积累购买力，市场渐去泡沫，反映投资价值的租金回报上升，加以更成熟的基建发展，将有效为本港形成继而成长的空间。
2022年11月21日
