旧楼投资价值
受疫情拖累经济及近几个月供楼利息飙升的影响，一手及二手住宅交投从2019年平均每月约4930宗下降20% 至2022年头10个月平均每月约3980宗，其中一手住宅的每月交投宗数跌幅较严重，达45%以上。而五十年楼龄以上的住宅旧楼成交交投宗数，亦由2019年每月平均约520宗，下跌三分之一至2022年首10个月每月平均350宗。在楼市调整时期，旧楼单位仍有投资价值？
买家购入旧楼的原因，除发展商收楼合并重建，和业主自住外，以往有不少投资者著眼市区旧楼位置方便，容易分折多个分间单位（俗称㓥房）出租，收取比一般住宅更可观的租金回报。唯近月按揭息口上升（11月的最优惠利率已达5.325% 或香港银行同业拆息(HIBOR) 挂钩贷款按掲利率上限已达3%），令这些旧楼的投资吸引力降低。现时租金收入可能不足以支付按揭贷款。
再者，《业主与租客（综合）条例》第IVA租管条例就㓥房租金管制在今年一月生效，基本上限制了㓥房在租约首两年内不能加租，第二个租期租金的加幅亦在10%内。这无疑更限制业主调整㓥房租金的弹性，令投资这些旧住宅单位的吸引力减少。
买家在购买如楼龄50年以上或没有电梯的旧楼单位，除了要考虑管理、治安、潜在楼宇维修费用等不少负面因素外，更要留意旧楼单位按揭成数比一般住宅较低，按揭年期亦较短，很可能不足三十年贷款期等因素。
观乎以上因素，旧楼单位的流通量或恐会继续恶化。生活在旧楼单位的业主想改善居住环境，爬升换楼阶梯将更加困难。
现时楼龄达五十年或以上的私人楼宇达8700幢，占全港私人楼宇总数达20%。而这些楼宇数目增加速度相当快，未来数年以每年600幢增长。而楼龄达70年或以上的私人楼宇数目，亦已达1000幢。政府为了加快旧楼重建，改善楼宇安全以及市区的居住环境，于2021年年底展开政策检讨，建议更新《土地（为重新发展而强制售卖）条例》。近期发展局提交给立法会文件提出了建议，其中包括建议楼龄50年或以上的私人楼宇强拍门槛降至不少于70%，楼龄达70年或以上的私人楼宇强拍门槛降至不少于60%，以促进或加快私人市埸的旧楼重建步伐。
市建局为法定机构，一直推动「重建发展」和「楼宇复修」，以应对市区老化问题。唯所支援的旧楼维修以及旧区重建一直牵涉公帑的运用，如政府免却市建局换地补地价的政策等。加快利用私人市场力量进行旧楼重建，除了减少要用公帑维持旧楼楼宇质素，补贴市建局市区重建，改善市区容貌和楼宇安全外，亦可释放旧楼单位的价值和流通量，对整体社会都将有裨益。
2022年12月19日
