新界村屋樓價現回調
甄子文
2022-11-14 11:30 HKT
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筆者在近期專欄談論到樓價下跌，但沒有提及新界村屋樓價情況，因為直至近兩星期，筆者才見到村屋樓價有明顯下調，村屋樓價依然維持升得慢跌得慢的特色，若新界村屋在樓市下跌的時候，未有在跟隨大市作出調整，低成交是意料中的事！
樓市為何在近半年出現急速下調的趨勢，很明顯是由美國急速加息帶動，加上經濟環境下滑，通脹上升，人口流失，都是不利樓市的主要元素，在美國零利率及QE（量化寬鬆）救市的時候，很多資金會投入資產市場，如股票及物業市場，以賺取股息及租金作為回報，但近半年的急速加息，令香港股票市場下跌至97年的水平，樓市亦下跌10至15%。
股票市場不是筆者的專業，不敢在這評論，樓市升跌與租金回報有很直接的關係，如在早年零利率的時候，以租值每月一萬計算，回報率2%，物業資產值600萬，約今天銀行利率已超過4%計算，同樣每月一萬租值，物業資產值300萬。
所以在經濟環境好的時候，基層勞工得到穩定的收入，每年遞加工資，租金亦會跟隨上升，因為租務市場，大部分是由基層市民作為主力；人口增加亦是帶動物業市場上升的因素，因為有剛性需求，但在近年疫情肆虐之下及港人移民國外，人口下跌亦是不利樓市的因素，所以利率不下調、經濟不復甦、人口在流失之下，要樓市上升是缺乏動力的！
2022年11月14日
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