新界村屋楼价现回调
甄子文
2022-11-14 11:30 HKT
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笔者在近期专栏谈论到楼价下跌，但没有提及新界村屋楼价情况，因为直至近两星期，笔者才见到村屋楼价有明显下调，村屋楼价依然维持升得慢跌得慢的特色，若新界村屋在楼市下跌的时候，未有在跟随大市作出调整，低成交是意料中的事！
楼市为何在近半年出现急速下调的趋势，很明显是由美国急速加息带动，加上经济环境下滑，通胀上升，人口流失，都是不利楼市的主要元素，在美国零利率及QE（量化宽松）救市的时候，很多资金会投入资产市场，如股票及物业市场，以赚取股息及租金作为回报，但近半年的急速加息，令香港股票市场下跌至97年的水平，楼市亦下跌10至15%。
股票市场不是笔者的专业，不敢在这评论，楼市升跌与租金回报有很直接的关系，如在早年零利率的时候，以租值每月一万计算，回报率2%，物业资产值600万，约今天银行利率已超过4%计算，同样每月一万租值，物业资产值300万。
所以在经济环境好的时候，基层劳工得到稳定的收入，每年递加工资，租金亦会跟随上升，因为租务市场，大部分是由基层市民作为主力；人口增加亦是带动物业市场上升的因素，因为有刚性需求，但在近年疫情肆虐之下及港人移民国外，人口下跌亦是不利楼市的因素，所以利率不下调、经济不复苏、人口在流失之下，要楼市上升是缺乏动力的！
2022年11月14日
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