股樓投資計回報勿忘現金流
發佈時間：03:00 2025-06-29 HKT
筆者愛集郵，持有25隻港股多年，當中有9隻仍在「潛水」，潛水幅度由2%到28%不等，包括長實（1113）、領展（823）、港鐵（66）、恒生（11）、華潤置地（1109）、中海外（688）、國企指數ETF（2828）、平保（2318）和友邦（1299）。「潛水」原因各有不同，例如長實、領展、港鐵都是受香港消費疲弱，租金和樓價下跌影響。至於恒生也因為對商業地產（寫字樓和商舖）貸款較多，令撥備大升，拖累盈利和影響股價。至於中海外和華潤置地，就當然是因為內地房地產市道低迷。兩間公司是大國企，是少數的倖存者，受創程度最細，生存不成問題，但股價當然也受壓。
有趣的是，若計及歷年派息，則以上9隻股票，全數都是賺錢！
不知就裏者，以為筆者死撐，搬龍門，硬要把蝕錢講到賺錢。但提提大家，金融101的課堂，教如何計算回報，肯定有教你要計及中間收到的現金流。所以筆者的計法，當然是合理。筆者買的港股，25隻全數賺錢。當然要質疑若早早將所有資金買美股，則回報更好，是另一個課題（順帶一提，筆者當然也有買美股，比重較港股更多，但不在本文討論重點）
推而廣之，很多人計算樓市回報，也就犯上同樣的謬誤。可能因為以往一段時間太好景，樓市只是向上，大家連計租金都懶。可是近年樓市低迷，就要留意此部分，否則計出來的數字，就欠缺公允。
例如有些報道，提及某業主持貨十年，只能平手離場，計及使費其實是蝕錢云云——且慢，收了十年租，不用計？過去十年的租金回報大約幾多，各有不同。但就當最起碼有2%回報（極之保守），十年都有20%。計算賺蝕，又是否有計及此部分？
租金回報已反彈不少
當然有些人會反駁，那間可能是自住樓，根本沒有租出去，何來租金收入——問題又來了：閣下自住在物業，不用交租，省回十年租金，又不用計入去？
以筆者的真實個案為例，筆者2013年買入現有自住物業，大西北細尺數一層。當年買是268萬，現在都不想再看估價，應該大約是平手吧。可是，筆者在此物業住了十二年。省回的租金，沒有100萬都至少有50萬吧？
明白這點，就明白即使樓價不升，買樓的人也不是「蝕錢」，皆因省了租金。不少樓市初哥，往往忽略了這點。
租樓等於賭樓價跌
若打算幾年後離開香港，又或者打算一直和父母同住，當然不用買樓。但如果不買樓的另一選項，則要留意此點。只要樓價不跌，閣下仍然有賺。甚至乎即使樓價下跌，只要跌的幅度比交租少，同樣也沒有蝕底。更何況，近來雖然講經濟不景，但租金卻一直企得相當硬，甚至逆市上升。
無論如何，以後計算樓宇賺蝕，或者決定是否置業前，記得留意租金這部分。特別是因為租金升，樓價跌，現在香港租金回報已由低位反彈不少，不少屋苑租金回報在3.5厘以上，甚至貼近4厘。
再講一次，若打算幾年後離港，或和父母同住，當然不用擔心此問題。但若果你的選擇是「租樓Vs買樓」，則要留意：租樓的話，其實可能是在賭樓價每年跌幾個%。
